Die Bedeutung demografischer Faktoren bei Immobilieninvestitionen in der Schweiz

Fallstudie – Indien vs. Japan – Was ist die ideale Demografie für Immobilieninvestitionen?

Das ideale Land für Immobilieninvestitionen ist logischerweise ein Land mit einem vergleichsweise hohen Anteil an jungen Menschen (unter 40 Jahren), die einen wichtigen Beitrag zur Produktivitätssteigerung der Arbeitskräfte leisten. Dieses demografische Segment stellt eine der aktivsten Gruppen der gesamten Bevölkerung dar und umfasst häufig viele junge Ehepaare, die den Kauf eines Eigenheims anstreben.

Dieses demografische Profil ist ein wesentlicher Faktor für den derzeitigen Optimismus der Investmentanalysten in Bezug auf die wirtschaftlichen Aussichten Indiens, der ebenfalls durch die „Bevölkerungspyramide“ des Landes Ende 2023 gestützt wird.

Die Bevölkerungspyramide Indiens in 2023
Quelle: Central Intelligence Agency (CIA)

Demografisch gesehen ist Indien ein „junges Land“, mit einer riesigen Gruppe von Männern und Frauen im Alter zwischen 20 und 40 Jahren. Das mediane Alter ist mit 29,8 Jahren relativ niedrig und die Gesamtbevölkerung steigt jährlich um 0,72% an.

Aufgrund dieser demographischen Gegebenheiten und verschiedener anderer Faktoren gehen führende Beobachter davon aus, dass Indien in den nächsten fünf Jahren ein jährliches Wirtschaftswachstum von 6% verzeichnen wird. Damit ist die Wachstumsrate höher als in den meisten anderen wichtigen Volkswirtschaften, ganz zu schweigen davon, dass Indien bereits zu den fünf grössten Wirtschaftsmächten der Welt gehört.

Die Gründe für solche Prognosen sind einfach und logisch. Erstens bedeutet ein hoher Anteil an jungen Menschen, dass viele Männer und Frauen im erwerbsfähigen Alter die Wirtschaftsleistung steigern können. Zweitens ist diese Altersgruppe am ehesten bereit, Geld für die Produkte auszugeben, die aus diesem Wachstum hervorgehen werden.

India could become the world’s 3rd largest economy in the next 5 years.
— Artikel des Weltwirtschaftsforums

Natürlich setzt all dies voraus, dass die anderen für das Wachstum entscheidenden Faktoren bereits gegeben sind. Insbesondere sollten eine unternehmensfreundliche Wirtschaftspolitik und reichlich Kapital vorhanden sein, die Investitionen in Produktion, Bildung, Infrastruktur und andere Bereiche ermöglichen.

In Indien sind die meisten dieser Faktoren tatsächlich vorhanden. Folglich hat das Land in den letzten Jahren einen Immobilienboom erlebt – mit einer beträchtlichen jährlichen Wachstumsrate von 9,2%. In diesem Zusammenhang ist es interessant, die Alterspyramide Indiens mit derjenigen Japans zu vergleichen, die beide Ende 2023 berechnet wurden.

Die Bevölkerungspyramide Japans in 2023
Quelle: Central Intelligence Agency (CIA)

Die dominierenden Altersgruppen in Japan sind wesentlich älter als die in Indien, mit einer deutlichen Ausbuchtung der Pyramide in den Segmenten der 50–54 und über 70-Jährigen. Mit einem Medianalter, das mit 49,1 fast 20 Jahre höher ist und einem jährlichen Bevölkerungsrückgang von -0,54%, steht das Land vor demografischen Herausforderungen. Dies erklärt, warum die japanische Wirtschaft trotz steigender Inlandsnachfrage und Exporte im Jahr 2024 nur um 1% und im Jahr 2025 sogar nur um 0,8% wachsen dürfte.

Infolgedessen zeigte der japanische Wohnimmobilienmarkt eine, gelinde ausgedrückt, gemischte Performance. Nach mehreren Jahren relativer Stagnation zeichnete sich 2020 eine deutliche Erholung ab. Diese wurde ab Februar 2022 von den Bemühungen der Regierung verstärkt, die Wirtschaft nach der russischen Invasion in der Ukraine im Februar 2022 erneut anzukurbeln. Dieser Aufschwung begann jedoch im letzten Quartal 2023 abzuflauen und die Nachfrage ist mittlerweile rückläufig.

Der springende Punkt dieser detaillierten Ausführung ist folgender: Ohne eine wachsende Wirtschaft ist ein Anstieg der Immobilienwerte nur sehr schwierig zu erreichen. Für einen starken Wohnimmobilienmarkt müssen die Käufer darauf vertrauen können, dass sie in Zukunft wohlhabender oder zumindest nicht schlechter gestellt werden.

Demografische Analyse Zürich: Wie attraktiv ist die Stadt?

Bei Le Bijou interessieren wir uns besonders für Zürich. Schauen wir uns also an, wie das demografische Profil dieser Stadt aussieht. Im Folgenden sehen Sie die Alterspyramide der Stadt, basierend auf Schätzungen per Ende 2022.

Die Bevölkerungspyramide Zürichs in 2022
Quelle: CITY POPULATION

Das bei weitem grösste Segment ist die bedeutende Altersgruppe der 30- bis 39-Jährigen, mit einem ermutigenden jungen Medianalter von 38,5 Jahren im Jahr 2022. Diese Zahl liegt weit unter dem vorgehend erwähnten nationalen Median von 44,2 im Jahr 2023. Ebenfalls positiv ist das schnelle Bevölkerungswachstum der Stadt in den letzten Jahren. Von 2020 bis 2023 ist sie jährlich um 0,94% gestiegen und hat damit das für 2024 geschätzte nationale Wachstum von 0,75%, das ebenfalls bereits erwähnt wurde, deutlich übertroffen. Damit wächst Zürich sogar schneller als die Bevölkerung Indiens.

Wie in einigen anderen europäischen Grossstädten sind auch in Zürich die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 leicht gesunken. Dies ist vor allem auf den Anstieg der Hypothekarzinsen und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit nach dem Einmarsch Russlands in der Ukraine im Februar 2022 zurückzuführen. Seit April letzten Jahres haben sich die Bewertungen in ganz Europa erholt, wobei Zürich gemäss der folgenden Grafik eine Spitzenposition einnimmt.

Jährliche Veränderungen der Wohnimmobilienpreise gemäss dem Bloomberg City Tracker
Quelle: Bloomberg

Ein wichtiger Faktor für diese Erholung war die aussergewöhnlich solide Finanzlage der Stadt Zürich. Fitch, eine der drei weltweit führenden Ratingagenturen, bestätigte im November letzten Jahres ein AAA-Rating für Zürich, während S&P, eine weitere der drei Agenturen, im Monat zuvor ihre langfristige Bewertung von AA+ auf AAA, die höchstmögliche Bewertung, anhob. Beide Agenturen nannten die langfristige Stabilität und die Finanzkraft der Stadt als Hauptgründe für ihre Spitzenbewertungen.

Während also kein Zweifel daran besteht, dass demografische Faktoren einen starken Einfluss auf die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in der Schweiz und insbesondere in Zürich haben, ist es ebenso offensichtlich, dass auch andere Voraussetzungen eine wichtige Rolle spielen.

Einige davon sind nicht greifbar und qualitativ, aber nicht weniger entscheidend. Zum Beispiel halten die meisten Menschen – die vermutlich die Schweiz nicht sehr gut kennen – Genf und Lausanne für die einzigen malerischen Perlen unseres Landes. Diese Städte sind zwar mit ihrer herrlichen Lage zwischen Seen und Bergen und ihren reizvollen mittelalterlichen Vierteln in der Tat einzigartig, aber auch Zürich ist ein wahres Schmuckstück. Die Stadt liegt am Ufer des Zürichsees und bietet einen atemberaubenden Blick auf die umliegenden Hügel und Berge. Ausserdem kann sie auf eine rund 2’000 Jahre alte Geschichte zurückblicken und ist voll von wunderschönen historischen Gebäuden.

Das historische Zürcher Stadtzentrum mit der Limmat
Quelle: Adobe Stock

Etwas nüchterner betrachtet, aber aus Sicht von Investoren ebenso bedeutend, ist Zürich die Finanzhauptstadt der Schweiz und wohl auch des gesamten europäischen Kontinents. Somit verfügt Zürich über alle Einrichtungen und die Expertise, um die Prozesse einer Immobilieninvestition einfacher zu machen: führende Anwaltskanzleien, Wirtschaftsprüfer und Buchhalter von Weltklasse, kompetente Immobilienmakler und moderne nationale und internationale Verkehrssysteme.

Hinzu kommt, dass Zürich eine Stadt mit vielfältigen wirtschaftlichen Interessen ist. Während die Finanzdienstleistungen, insbesondere der Bankensektor, etwa ein Drittel des Wohlstands und ein Viertel der Arbeitsplätze der Stadt ausmachen, ist sie auch ein wichtiges europäisches Zentrum für Biotechnologie und -wissenschaften. Darüber hinaus ist die Luftfahrt- und Automobilzuliefererindustrie von grosser Bedeutung.