Wie hoch sind die Baurechtskosten?
Als rein hypothetisches Beispiel für diese Kosteneinsparung nehmen wir ein Haus, das auf einem Grundstück von 200 Quadratmetern gebaut wurde. In der Schweiz würde der ungefähre Marktwert eines solchen Grundstücks mindestens CHF 1’500’000 betragen, also CHF 7'500 pro Quadratmeter. An erstklassigen Standorten wie Zürich oder Genf kann der Wertsogar mehr als CHF 2 Millionen erreichen, was durchschnittlich rund CHF 10'000 pro Quadratmeter entspricht, also fast das 1,4-fache.
Selbst wenn bei einem Baurechtsvertrag diese CHF 1,5 Millionen wegfallen, muss der Pächter die laufenden Baurechtszinsen berücksichtigen. In der Regel wird der Eigentümer dieses hypothetischen Grundstücks dem Baurechtsnehmer jährlich rund 5% des Grundstückswerts, also CHF 75'000, in Rechnung stellen, vorausgesetzt, die Immobilie gewinnt während der Vertragslaufzeit nicht an Wert. Ausgehend davon, dass es sich um einen festen Wert handelt, belaufen sich die Kosten im Laufe eines 30-jährigen Baurechtsvertrags auf zusätzliche CHF 2,25 Millionen. Selbst wenn Sie diese Kosten an die Inflation anpassen, werden die „realen“ Kosten vermutlich nicht viel niedriger sein als die Kosten für das Grundstück in diesem Beispiel.
Hinzu kommt, dass der Baurechtszins (englisch ground rent) – wie allgemein üblich – jährlich angepasst werden kann. Diese Anpassungen können an verschiedene Faktoren geknüpft sein, beispielsweise an ein vereinbartes Inflationsniveau, an die Hypothekenzinsen oder an die aktuellen Grundstückswerte. Diese Schwankungen führen zu einem zusätzlichen, nicht quantifizierbaren Kostenfaktor in den Berechnungen eines Baurechtsinvestors.
All dies basiert auf der Annahme, dass der in diesem Beispiel vorgesehene Pächter eine Immobilie im Baurecht mit Bargeld erwirbt und deshalb keine Kosten für eine Hypothek zu berücksichtigen sind. Sollte der Käufer eine Hypothek benötigen, würden die Kosten bei den aktuellen Zinssätzen etwa 2% pro Jahr betragen. Diese Kosten müssten vom Mietertrag der gepachteten Immobilie, der gegenwärtig landesweit im Durchschnitt etwa drei Prozent beträgt, abgezogen werden. Darüber hinaus werden bei dieser Analyse die Aufwendungen für die Verwaltung einer an Dritte vermieteten Immobilie nicht berücksichtigt. Meistens handelt es sich dabei um die Instandhaltung des Gebäudes und seiner festen Einrichtungen (defekte Leitungen oder ein Wasserrohrbruch können kostspieliger sein) sowie um die Liegenschaftssteuern, die sich von Kanton zu Kanton stark unterscheiden.
Ein positiver Aspekt ist, dass die Unterhaltskosten und die Hypothekenzinsen von der Einkommensteuer abgezogen werden können. Allerdings müssen diese Kosten im Vorfeld aus der eigenen Tasche des Pächters beglichen werden, was den Cashflow aus den Mieteinnahmen schmälert.
