Die meisten Investoren möchten ihre Immobilie als Grundeigentümer besitzen. Für viele ist es jedoch unmöglich, das dafür erforderliche Eigenkapital aufzubringen, selbst wenn sie ihren Immobilienkauf mit einer Hypothek finanzieren. In solchen Fällen kann ein Baurechtsvertrag, häufig auch schlicht als Pacht bezeichnet, erschwinglicher sein.

Was sind die jeweiligen Vor- und Nachteile von Baurechtsverträgen? Überwiegen die Vorzüge die negativen Aspekte oder ist es umgekehrt? Ist das Baurecht eine weniger attraktive Form als das Grundeigentum? All dies sind Fragen, auf die viele noch immer eine Antwort suchen.

Ein Land von Mietern oder Eigentümern?

Aufgrund der hohen Schweizer Immobilienpreise hat die Option des Baurechts in den letzten Jahren stetig an Bedeutung gewonnen. Dieser Aufwärtstrend ist unter anderem auf den anhaltenden Mangel an Wohneigentum in vielen Schweizer Gemeinden zurückzuführen. Die Knappheit ist einer der Hauptgründe dafür, dass die Schweiz seit langem ein Mieterland ist und die niedrigste Wohneigentumsquote in Europa aufweist.

Anteil der Menschen in Haushalten, die ihr Zuhause besitzen oder mieten, Stand Jahr 2022 (in %)
Quelle: Eurostat

Der Mangel ist weitgehend auf das Schweizer Raumplanungsgesetz zurückzuführen. Dieses ist in Bezug auf Neubauten äusserst restriktiv und macht das Land damit zu einem der teuersten Orte, um als Immobilienanleger Wohneigentum zu erwerben.

Wie funktioniert das Baurecht?

Das Baurecht wird am häufigsten bei Wohnungen angewandt, kann aber für fast jede Art von Wohnimmobilie genutzt werden. Bei Wohnungen kann der Grundstückseigentümer oder Verpächter das gesamte Gebäude besitzen – oder sogar pachten – und dann einzelne Einheiten an Dritte unterverpachten oder vermieten. Bei einer Immobilie im Baurecht ist der Pächter nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht; dieses gehört dem Verpächter.

Dennoch kann der Baurechtsnehmer das Gebäude, die Wohnung oder das Haus – nicht aber das Grundstück – an einen anderen Pächter verkaufen oder weitervermieten. In manchen Fällen pachten Menschen das unbebaute Land und errichten darauf ein Haus oder ein sonstiges Gebäude nach ihren eigenen Vorstellungen und Wünschen.

Die Baurechtsnehmer müssen zur Sicherung ihres Baurechts eine regelmässige Gebühr, den sogenannten Baurechtszins, entrichten. In der Regel wird dieser jährlich gezahlt und der Baurechtsvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 30 und bis zu 100 Jahren. Wenn der Pächter die Vereinbarung am Ende der Laufzeit beibehalten möchte, muss das Baurecht neu verhandelt werden.

Der wichtigste Vorteil des Baurechts ist natürlich finanzieller Natur. Der Baurechtsnehmer kann sich mit geringeren Vorabkosten das volle Eigentum an einem Gebäude sichern, da er nicht für den Grundstückskauf aufkommen muss. Er ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, besitzt aber die darauf errichtete Immobilie und kann sie daher ähnlich wie jeder andere Immobilienbesitzer nutzen. Mit der im Baurechtsvertrag vereinbarten Zustimmung des Grundstückseigentümers können die Pächter Verbesserungen oder Erweiterungen am Gebäude vornehmen, es vermieten oder verkaufen.

Wie hoch sind die Baurechtskosten?

Als rein hypothetisches Beispiel für diese Kosteneinsparung nehmen wir ein Haus, das auf einem Grundstück von 200 Quadratmetern gebaut wurde. In der Schweiz würde der ungefähre Marktwert eines solchen Grundstücks mindestens CHF 1’500’000 betragen, also CHF 7'500 pro Quadratmeter. An erstklassigen Standorten wie Zürich oder Genf kann der Wertsogar mehr als CHF 2 Millionen erreichen, was durchschnittlich rund CHF 10'000 pro Quadratmeter entspricht, also fast das 1,4-fache.

Selbst wenn bei einem Baurechtsvertrag diese CHF 1,5 Millionen wegfallen, muss der Pächter die laufenden Baurechtszinsen berücksichtigen. In der Regel wird der Eigentümer dieses hypothetischen Grundstücks dem Baurechtsnehmer jährlich rund 5% des Grundstückswerts, also CHF 75'000, in Rechnung stellen, vorausgesetzt, die Immobilie gewinnt während der Vertragslaufzeit nicht an Wert. Ausgehend davon, dass es sich um einen festen Wert handelt, belaufen sich die Kosten im Laufe eines 30-jährigen Baurechtsvertrags auf zusätzliche CHF 2,25 Millionen. Selbst wenn Sie diese Kosten an die Inflation anpassen, werden die „realen“ Kosten vermutlich nicht viel niedriger sein als die Kosten für das Grundstück in diesem Beispiel.

Hinzu kommt, dass der Baurechtszins (englisch ground rent) – wie allgemein üblich – jährlich angepasst werden kann. Diese Anpassungen können an verschiedene Faktoren geknüpft sein, beispielsweise an ein vereinbartes Inflationsniveau, an die Hypothekenzinsen oder an die aktuellen Grundstückswerte. Diese Schwankungen führen zu einem zusätzlichen, nicht quantifizierbaren Kostenfaktor in den Berechnungen eines Baurechtsinvestors.

All dies basiert auf der Annahme, dass der in diesem Beispiel vorgesehene Pächter eine Immobilie im Baurecht mit Bargeld erwirbt und deshalb keine Kosten für eine Hypothek zu berücksichtigen sind. Sollte der Käufer eine Hypothek benötigen, würden die Kosten bei den aktuellen Zinssätzen etwa 2% pro Jahr betragen. Diese Kosten müssten vom Mietertrag der gepachteten Immobilie, der gegenwärtig landesweit im Durchschnitt etwa drei Prozent beträgt, abgezogen werden. Darüber hinaus werden bei dieser Analyse die Aufwendungen für die Verwaltung einer an Dritte vermieteten Immobilie nicht berücksichtigt. Meistens handelt es sich dabei um die Instandhaltung des Gebäudes und seiner festen Einrichtungen (defekte Leitungen oder ein Wasserrohrbruch können kostspieliger sein) sowie um die Liegenschaftssteuern, die sich von Kanton zu Kanton stark unterscheiden.

Ein positiver Aspekt ist, dass die Unterhaltskosten und die Hypothekenzinsen von der Einkommensteuer abgezogen werden können. Allerdings müssen diese Kosten im Vorfeld aus der eigenen Tasche des Pächters beglichen werden, was den Cashflow aus den Mieteinnahmen schmälert.

Worin besteht der Unterschied bei den Kosten?

Wir haben bislang festgestellt, dass sich die Kosten für den Kauf oder das Baurecht einer Immobilie in der Schweiz im Laufe der Zeit nicht wesentlich unterscheiden. Im Grossen und Ganzen gilt das Gleiche auch für die potenziellen Erträge. Die Knappheit an Grundstücken, auf denen Sie Ihr Haus bauen können, geht Hand in Hand mit dem Mangel an bereits gebauten Eigenheimen. Folglich steigen und fallen die Werte von Grundstücken und Wohngebäuden tendenziell mehr oder weniger gleichzeitig.

Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex (Q4 2019 = 100)
Quelle: Bundesamt für Statistik

Obwohl die Beschleunigung nach der Pandemie im Jahr 2022 und in der ersten Hälfte des Jahres 2023 nachgelassen hat, zeigt die Grafik, dass die Werte von Wohnimmobilien endlich wieder steigen. Davon profitieren sowohl Grundeigentümer als auch Baurechtsnehmer.

Fazit: Kaufen oder pachten – was ist besser?

Letztendlich hängt die Entscheidung, ein Eigenheim oder eine Anlageimmobilie zu kaufen oder zu pachten, von den persönlichen Umständen und Zielen ab. Wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, Ihnen aber das nötige Eigenkapital fehlt, kann das Baurecht die beste Möglichkeit bieten, sich die Vorteile einer Immobilieninvestition zu überschaubaren Kosten zu sichern.

Der Nachteil ist ein weniger „vollständiger“ Eigentumsanspruch. Darüber hinaus kann sich ein Baurechtsvertrag zwar über Jahrzehnte erstrecken, er kann aber bei veränderten Umständen vom Grundstückseigentümer mit einer Kündigungsfrist von nur wenigen Monaten geändert oder sogar gekündigt werden. Wenn sich die Umstände des Baurechtsnehmers ändern, kann allerdings auch dieser seine Absicht, den Vertrag ändern oder beenden zu wollen, bekunden.

Auch wenn ein Baurechtsnehmer diese Risiken und Bedenken aus dem Weg räumt, muss er erhebliche Anfangsinvestitionen von durchschnittlich etwa CHF 16'000 pro Quadratmeter für ein Haus oder eine Wohnung in Zürich und etwa CHF 15'000 in Genf aufbringen. Trotz der höheren Hypothek, die mit Wohneigentum verbunden ist, fällt die finanzielle Gesamtbelastung tendenziell geringer aus und Sie geniessen das vollständige Eigentum an Grundstück und Gebäude.

Letztlich kommt es bei der Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder im Baurecht zu erwerben, auf eine sorgfältige Beurteilung der finanziellen Möglichkeiten, des Lebensstils und der Risikotoleranz an. Unabhängig davon, ob Sie sich für die Flexibilität eines Baurechtsvertrags oder für die Dauerhaftigkeit des Grundstückseigentums entscheiden, bieten beide Wege Möglichkeiten für Privatpersonen, sich niederzulassen und in den dynamischen Schweizer Immobilienmarkt zu investieren.

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