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Crowdfunding

Ein detaillierter Überblick über das Crowdfunding von Immobilien in der Schwei

Stellen Sie sich vor, Sie wachen an einem typischen Arbeitstag spät auf, ohne sich Sorgen machen zu müssen, dass Sie zu spät zur Arbeit kommen. Stattdessen steigen Sie allmählich aus dem Bett und schlendern die Straße hinunter zu Ihrem Lieblingscafé. Und dort entspannen Sie sich bei einem köstlichen Smoothie und beobachten die Welt bei einem gemütlichen Mittagessen.

Sie würden wahrscheinlich entlassen werden, wenn Sie dies in einem regulären Job tun würden, aber Sie müssen sich keine Sorgen machen, weil eine anständige Zahlung von dem Schloss in Aargau, an dem Sie Anteile besitzen, gerade auf Ihrem Bankkonto eingegangen ist. Und da dies mehr als ausreichend ist, um Ihre Lebenshaltungskosten zu decken, werden Sie plötzlich mit einer reichlichen Menge des kostbarsten Gutes der Welt gesegnet, Zeit.

Das Obige ist kein Wunschtraum, den Milliardäre genießen, sondern einer, der von vielen Normalsterblichen auf der ganzen Welt verwirklicht wird. Solche Personen gehen anständig bezahlter Arbeit nach, sparen aber auch und investieren fleißig, oft in Vermögenswerte, die ein stabiles und regelmäßiges passives Einkommen erzielen.

Wenn Sie beispielsweise Geld in Crowdfunding stecken, können Sie Miteigentümer eines eigens errichteten Studentengebäudes auf einem erstklassigen Universitätscampus in Großbritannien werden. Und es kann nicht nur eine ansehnliche Rendite erzielen (im Vergleich zu den dürftigen Zinssätzen der Banken), sondern auch ein hervorragendes Potenzial für Kapitalwachstum bieten.

Trotz der extrem niedrigen Zinssätze seit der Großen Rezession konnten Anleger, die nach alternativen Vermögenswerten suchten, sich aufgrund des anhaltenden Liquiditätsmangels bei Großbanken häufig nicht genügend Risikokapital sichern.

Infolgedessen entstanden Intermediärplattformen, die Privatanleger mit Immobilienentwicklern verbanden und zusammenbrachten, und so entstand der Immobilien-Crowdfunding-Markt.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?

Crowdfunding stellt wie jede Form der Finanzierung einfach Kapital für ein bestimmtes Unternehmen bereit. Crowdfunding unterscheidet sich jedoch von herkömmlichen Investitionen, da die Teilnehmerzahl viel größer ist. Infolgedessen gibt es spezielle Plattformen, um die Masse (d.h. einzelne Investoren) mit Unternehmen/Projekten zusammenzubringen, die einer Finanzierung bedürfen. Solche Plattformen übernehmen auch die administrative, rechtliche und buchhalterische Seite des Investierens im Auftrag von Investoren. Ihre Einnahmen stammen entweder aus einer Provision aus erfolgreicher Finanzierung und/oder einer jährlichen Verwaltungsgebühr, die von den Anlegern erhoben wird. Es gibt verschiedene Arten von Crowdfunding, die hier erläutert werden.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdfunding?

Abbildung 1 unten zeigt eine einfache Darstellung des Crowdfunding von Immobilien. Im Zentrum steht die Crowdfunding-Plattform, welche Entwickler, die Finanzmittel für ihre Projekte suchen, mit Investoren zusammenbringt, die bereit sind, Kapital einzubringen. Diese Investitionen können sowohl in Form von Eigenkapital als auch in Form von Schulden erfolgen. Die Anlageplattform erhebt eine Gebühr für Entwickler und/oder Investoren.

Abbildung 1. Der Mechanismus des Immobilien-Crowdfunding

Quelle: Financial Samurai

Crowdfunding und der traditionelle Ansatz

Traditionell umfasst die Investition in den Immobilienmarkt mehrere komplizierte Phasen, die die Angebots- und Akquisitionsphase umfassen, gefolgt von einer Renovierungs- oder Umrüstungsphase. Schließlich wird der Vermögenswert für die Vermietung oder den Verkauf vorbereitet. Es ist ein umständlicher Prozess, der Druck auf den Investor ausübt. Crowdfunding ist etwas anders, weil es ein Hands-Off-Prozess ist. Investoren bringen einfach Kapital ein und lagern den Rest der Aufgaben auf die Plattform aus. Hier vergleichen wir die beiden Ansätze.

Faktor Traditionelle Immobilieninvestition (direktes Eigentum) Crowdfunding Immobilieninvestition
Anfänglicher Kapitalaufwand Mindestens CHF 100.000 Ab CHF 500
Verfügbarkeit des Assets In der Regel auf Wohneinheiten und Häuser beschränkt Hoch – kann sowohl Wohn-, Gewerbe- als auch Industrieimmobilie sein
Anlageklasse Anleger sind auf die Eigenkapitaltranche beschränkt Anleger können sowohl die Eigenkapital- als auch die Schuldentranchen wählen
Geographische Reichweite Die meisten Anleger kaufen in Gebieten, die sie gut kennen (d.h. vor Ort) Plattformen bieten Immobilien aus dem ganzen Land
Transaktionskosten Rund 1% des Kaufbetrags Rund 1-2% des Kaufbetrags
Fremdkosten Es können Überweisungsgebühren anfallen Einige Plattformen können eine Startgebühr von bis zu 1% erheben
Verwaltungskosten Dies hängt von der Art des Managements ab. DIY kann kostengünstig durchgeführt werden, während das Management von Drittanbietern häufig bis zu 15% der gesamten Bruttomiete ausmacht. Professionell verwaltet und kostet rund 10% der gesamten Bruttomiete.
Managementaufwand Mittel bis hoch Niedrig
Einkommenspotential Rendite 3-6% je nach Hebelwirkung Rendite 3-6% je nach Hebelwirkung
Kapitalzuwachs Ja Ja, wenn in die Eigenkapitaltranche investiert
Kapitalrisiko Vorbehaltlich der Marktleistung Vorbehaltlich der Marktleistung. Schuldner können unter einem Ausfallrisiko leiden.
Liquidität Niedrig, da der Verkauf von Immobilien Zeit braucht Gering bis mittel. Einige Plattformen bieten einen Sekundärmarkt für den Handel. Andere bieten möglicherweise nach einem bestimmten Zeitraum Rückkaufprogramme an.
Hebelwirkung Bis zu 60% Beleihungsquote Indirekt – der Investor könnte in die Eigenkapitaltranche des Projekts investieren.

Ein Überblick über verschiedene Crowdfunding-Plattformen in der Schweiz

Es gibt verschiedene Akteure auf dem Schweizer Markt, aber ernsthafte Anleger sollten zunächst eine Reihe objektiver und quantitativer Tests durchführen, um die Eignung festzustellen.

Basierend auf öffentlich verfügbaren Informationen betrachten wir jede Plattform aus den folgenden Blickwinkeln.

  • Asset-Typ und -Verfügbarkeit – in was kann ich investieren?
  • Mindestinvestitionsbetrag- kann ich es mir leisten?
  • Gebühren und Entgelte – wie viel Nichtinvestitionskapital werde ich verlieren?
  • Liquidität – kann ich mein Geld leicht zurückbekommen?
  • Rentabilität – wie hoch ware die durchschnittliche Rendite?
  • Einkommenshäufigkeit – wie oft bekomme ich ein Einkommen?
  • Art und Häufigkeit der Berichterstattung – Wie werde ich über meine Investition informiert?
Faktoren Crowdhouse Crowdli Foxstone MyBrick
Anlagenart Mehrheitlich Wohngebäude mit ein wenig Gewerbe (normalerweise an die Wohnung angeschlossen) Ausschließlich Wohnimmobilien Ausschließlich Wohnimmobilien Ausschließlich Wohnimmobilien
Anlageklasse Eigenkapital Eigenkapital Eigenkapital

Schulden

Eigenkapital
Mindestsumme (CHF) 100.000 10.000 25.000 25.000
Gebühren 3% Startgebühr + 3% bis 5% jährliche Verwaltungsgebühr basierend auf der Bruttomiete 4% Startgebühr + 4% jährliche Verwaltungsgebühr basierend auf der Bruttomiete 3% Startgebühr + 0,05-0,25% jährliche Verwaltungsgebühr basierend auf dem Immobilienwert für das Eigenkapital

3% von Investoren und 3% von Entwicklern für Schulden

2-3% Startgebühr + eine unbestimmte jährliche Verwaltungsgebühr
Liquidität Der Verkauf dauert durchschnittlich zwischen 36 und 90 Tagen Es wurde keine klare Antwort gegeben, außer „Der Zeithorizont für Investitionen wurde zwischen 7 und 10 Jahren empfohlen“. Der Weiterverkauf von Anteilen kann jederzeit erfolgen. Schulden müssen bis zur Fälligkeit gehalten werden Der Weiterverkauf von Anteilen kann jederzeit erfolgen, solange ein williger Käufer gefunden wird
Eigenkapitalrendite 4-7% 5-7% 4-7% 5-8%
Einkommen Monatlich ausgezahlt Vierteljährlich ausgezahlt Vierteljährlich ausgezahlt Vierteljährlich ausgezahlt
Geld-Zurück-Garantie Nein Nein Nein Nur wenn die Kampagne von myBrick beendet wurde
Berichterstattung Monatlich Vierteljährlich Vierteljährlich Vierteljährlich

Ein tiefer Einblick in Schweizer Crowdfunding-Plattformen

1. Crowdhouse

Website: www.crowdhouse.ch

Mindestinvestitionsbetrag: CHF 100.000

Crowdhouse begann als Crowdfunding-Plattform für Immobilieninvestitionen, diversifizierte sich jedoch in den letzten Jahren zu Immobilienmaklern. Sie bietet 3 Hauptgeschäftsströme:

  • Vollständiger Kauf einer Immobilie (entweder als Eigennutzer oder als Investor)
  • Kauf einer Teilbeteiligung an der Immobilie (als Investor ab CHF 100.000)
  • Verkauf einer Immobilie an Crowdhouse

Sie sucht, findet, verhandelt und organisiert den Kauf im Auftrag von Investoren und führt die rechtlichen und administrativen Formalitäten im Zusammenhang mit der Verwaltung von Immobilien aus. Die Angaben der Anleger werden in das Schweizer Grundbuch eingetragen, um das rechtliche Eigentum nachzuweisen. Die Gebühren basieren auf einer anfänglichen Gebühr (3%) und einer jährlichen Verwaltungsgebühr (3-5% pro Jahr). Dies stellt eine ziemlich teure Belastung für das Portfolio dar und die Anleger müssen sich vor der Kapitalbindung der Rendite sicher sein.

2. Crowdli

Website: www.crowdli.ch

Mindestinvestitionsbetrag: CHF 10.000

Crowdli ist eine traditionelle Crowdfunding-Plattform, die Investoren mit Immobilienverkäufern zusammenbringt. Die Plattform erhebt eine 4% ige Sicherheitsgebühr für die Immobilienverwaltung sowie 4% anfängliche Transaktionskosten für Investoren, die wir als außergewöhnlich hoch betrachten. Die Rendite erfolgt hauptsächlich in Form von vierteljährlichen Dividenden (zwischen 5 und 10%), obwohl eine jährliche Eigenkapitalrendite von 5 bis 7% empfohlen wird. Sie scheint keine kurzfristige Liquiditätsoption zu bieten, da sie den Anlegern empfiehlt, die Investition zwischen 7 und 10 Jahren zu halten.

3. Foxstone

Website: www.foxstone.ch

Mindestinvestitionsbetrag: CHF 25.000

Foxstone wurde 2017 als Plattform gegründet, die Crowdfunding für den Erwerb von Immobilien und Crowdlending für die Immobilienentwicklung ermöglicht. Anleger können ihr Kapital als Eigenkapital einsetzen, um Immobilien zu erwerben und Miteigentümer zu werden. Dies ermöglicht es ihnen, von Mieteinnahmen und einem möglichen Kapitalzuwachs am Horizont zu profitieren. Alternativ können Anleger im Namen von Bauträgern in Anleihen investieren, die von der Plattform ausgegeben werden und die bis zur Fälligkeit vierteljährlich einen festen Zinssatz auszahlen.

Die anfänglichen Gebühren für Aktien- und Schuldentranchen betragen 3%, und Anleger sind für Verwaltungsgebühren verantwortlich, wenn sie den Eigenkapitalweg wählen. Das Geschäft befindet sich im Anfangsstadium, daher ist die Auswahl an Immobilien recht begrenzt (insgesamt 9 zum Zeitpunkt des Schreibens).

4. myBrick

Website: www.mybrick.ch

Mindestinvestitionsbetrag: CHF 25.000

myBrick wurde auch 2017 mit dem Gründungsethos der Demokratisierung von Immobilieninvestitionen gegründet. Der Schwerpunkt liegt auf dem Eigentums-/Miteigentumsmodell, bei dem Anleger sowohl von der Mietrendite als auch vom Kapitalzuwachs profitieren können. Der Immobilienpool ist äußerst begrenzt (insgesamt 3 zum Zeitpunkt des Schreibens) und die Gebühren sind etwas günstiger als die der Wettbewerber. Das Unternehmen fungiert während des Ausstiegs als Vermittler, wenn es bei der Suche nach einem Käufer hilft, anstatt Rückkaufprogramme einzurichten.

Ist Immobilien-Crowdfunding eine gute Investition?

Die knappe Antwort lautet „ja“.

Die lange Antwort lautet leider, wie bei vielen anderen offenen Fragen zu Investitionen, sehr „es kommt darauf an“.

Dies hängt sehr stark von den Anlegerzielen und der Gesamtzusammensetzung des Portfolios ab. Anleger mit einem hohen Engagement in Aktien, Anleihen und anderen finanziellen Vermögenswerten betrachten Immobilien häufig als ein vernünftiges Diversifizierungsspiel für das Portfolio. Als alternative Anlageklasse bietet es auch eine gute Absicherung gegen widrige Marktbedingungen. Eine Investition in Schweizer Immobilienfonds kann jedoch ein ähnliches Ziel erreichen, wenn auch zu geringeren Kosten und mit viel höherer Liquidität.

Wo Immobilien-Crowdfunding wirklich glänzt, ist die Fähigkeit, Projekte auszuwählen, die den Anforderungen entsprechen. Die meisten Plattformen bieten eine Vielzahl von Möglichkeiten mit unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen. Sie können also diejenigen auswählen, die Ihren Anforderungen entsprechen, und diejenigen ignorieren, die dies nicht tun. Dies ist in REITs nicht möglich.

Darüber hinaus ist die rechtliche Struktur des Crowdfunding viel einfacher als bei REITs, und Investoren sind in der Regel direkte Anteilseigner der Immobilie und haben daher einen größeren Einfluss. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass es als Privatplatzierung keine offenen Märkte gibt und daher keine täglichen Bewertungen existieren.

Immobilien-Crowdfunding hat jedoch einige schwerwiegende Nachteile. Erstens erhebt jede der oben genannten Plattformen ziemlich hohe Gebühren. Es ist nicht unvorstellbar, dass der Portfoliowert innerhalb des ersten Jahres nur aufgrund von Gebühren um 6-8% sinkt. Dies bedeutet, dass eine Investition mindestens so viel verdienen muss, um gleichmäßig zu bleiben.

Zweitens muss die Qualität der Plattform sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie seriös ist (und Ihr Geld nicht einfach nimmt und verschwindet). Schließlich ist dies eine ziemlich neue Anlageklasse, und es wurden nur wenige Untersuchungen zur langfristigen Wertentwicklung durchgeführt.

Bisher haben die meisten Plattformen Risikokapital aufgenommen, um Wachstum und Betrieb zu finanzieren. Daher bleibt abzuwarten, ob dies auf lange Sicht ein tragfähiges Geschäftsmodell ist.

Blick in die Zukunft

Immobilien als Anlageklasse haben nachweislich gute Renditen für Anleger erzielt. Darüber hinaus eröffnet Crowdfunding gewöhnlichen Anlegern die Zugänglichkeit dieser Anlageklasse erheblich und hilft ihnen, ihre Bestände zu diversifizieren. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Bequemlichkeit mit Kosten verbunden ist. Mit hohen Anfangsgebühren von oft bis zu 4% sowie zweistelligen jährlichen Verwaltungsgebühren sind solche Plattformen noch weit davon entfernt, goldene Gänse zu sein.

Aus diesem Grund fokussieren sich viele Investoren jetzt auf nicht öffentliche Projekte. Hierbei handelt es sich um Privatplatzierungen in Unternehmen mit einer nachgewiesenen Rentabilität, die jedoch unter dem Radar segeln. Diese verborgenen Schätze können die Erwartungen oft weit übertreffen und eine überlegene Rendite erzielen, während gleichzeitig die Sicherheit des Kapitals gewährleistet wird. Trotzdem sollten Anleger sorgfältig über ihren Vermögensmix nachdenken und sich nur dann für eine Diversifizierung entscheiden, wenn sie Vermögenswerte identifizieren, die nicht nur ein Risiko darstellen, das weit unter der Schmerzschwelle liegt, sondern auch das Potenzial für einen Goldschatz ausmachen.

Danke

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