Die Optionalität beim Immobilien-Crowdfunding: Eigenkapital- und Fremdkapitalinvestitionen

Was ist Immobilien-Crowdfunding und warum ist es so attraktiv?

Das Crowdfunding bietet neue Wege für alle, die ihr eigenes Unternehmen oder Projekt gründen möchten, jedoch nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen. In manchen Fällen haben die Gründer oder Unternehmer nicht die erforderliche Kreditwürdigkeit für einen klassischen Kredit. Hier kommt das Crowdfunding ins Spiel. Es gibt viele zahlreiche Websites, die Crowdfunding-Optionen anbieten, um Geld für ein Vorhaben aufzubringen. Diese sogenannten Crowdfunding-Sites stellen eine grossartige Möglichkeit für Gründer dar, um Investoren zu finden, ohne sich an Banken oder Venture Capitalist wenden zu müssen.

Das Immobilien-Crowdfunding funktioniert ganz ähnlich. Wenn Investoren in Immobilien investieren, aber keine Gebäude im eigenen Namen besitzen oder unterhalten möchten, können sie über Crowdfunding-Unternehmen Gesellschafter werden. Alle Gewinne, die dem Immobilienunternehmen zufliessen (z. B. aus Mieteinnahmen oder dem Weiterverkauf der Immobilie) werden an den Investor weitergegeben.

In anderen Worten: Das Crowdfunding bündelt das Geld verschiedener Investoren. Kleine und mittlere Anleger können ihr Geld verwenden, um in die zukünftige Entwicklung und das Wachstum eines Unternehmens zu investieren. Dies kann beispielsweise durch den Kauf von Ausrüstung oder den Bau einer Produktionsanlage erfolgen.

Viele Investoren entscheiden sich aufgrund der Optionalität für das Immobilien-Crowdfunding als Alternative zu Real Estate Investment Trusts (REITs) und Immobilien-ETFs. Beim Crowdfunding können Anleger zwischen Eigenkapital- oder Fremdkapitalinvestitionen wählen, während herkömmliche nicht gehandelte REITs in der Regel Eigenkapitalinvestitionen sind, die ausschliesslich akkreditierten Anlegern zur Verfügung stehen.

Das Immobilien-Crowdfunding hat seine eigenen Regeln, Risiken und Regulierungen. Die beiden verfügbaren Optionen sind Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen, die jeweils ihre ganz spezifischen Vor- und Nachteile haben. Wir stellen Ihnen beide Optionen der Crowdfunding-Investitionen vor und befassen uns natürlich auch mit den damit verbundenen Vor- und Nachteilen.

Crowdfunding-Kapitalhierarchie für Immobilien

Bevor wir auf die Vor- und Nachteile von Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen zu sprechen kommen, möchten wir noch darauf eingehen, wie die jeweilige Kapitalhierarchie (sprich die Struktur des Immobiliengeschäfts) aussieht.

Die Kapitalhierarchie für Immobilien sieht folgendermassen aus:

1. Vorrangige Verbindlichkeit;
2. Nachrangige Verbindlichkeiten;
3. Vorzugskapital;
4. Stammkapital.

Debt-Investments erhalten die ersten Ausschüttungen, wobei das Senior Debt priorisiert wird. In der Regel müssen Kreditnehmer eine monatliche Zahlung leisten, um einen Zahlungsausfall zu vermeiden. Die Stufe der Mezzanine ist dem Senior Debt untergestellt, erhält aber auch obligatorische Rückzahlungen. Die angestrebten Renditen können je nach Höhe der Hebelwirkung und des damit verbundenen Risikos variieren.

Haben die beiden höheren Stufen der Fremdkapitalinvestoren ihre Ausschüttungen erhalten, sind die Investoren der Preferred Equity an der Reihe. Common Equity befindet sich auf der untersten Stufe der Kapitalhierarchie, was bedeutet, dass diese Investoren nach dem Tilgen der Schulden als letzte bezahlt werden. Common-Equity-Anleger erhalten Ausschüttungen nach alleinigem Ermessen des Eigentümers oder des Fondsmanagers (sprich des Sponsors).

Die Kapitalshierarchie vom höchsten zum niedrigsten Risiko
Quelle: Financial Samurai

Sie fragen sich vielleicht: Wozu überhaupt Equity-Investoren?

Kurz: Wegen der Hebelwirkung. Der Leverage einer Immobilie ist der Gesamtanteil ihrer Fremdfinanzierung im Verhältnis zu ihrem aktuellen Marktwert. Der Vorteil der Hebelwirkung besteht darin, dass sie die potenzielle Kapitalrendite erhöhen kann. Schauen wir uns zwei Investitionsszenarien an:

Ein Sponsor möchte CHF 10 Millionen Eigenkapital investieren. Nehmen wir an, die Immobilie wird mit 50% Leverage finanziert, wodurch er eine Immobilie im Wert von CHF 20 Millionen kaufen kann (CHF 10 Millionen Eigenkapital und CHF 10 Millionen in Form von Darlehen). Entweder bringt der Sponsor das gesamte Eigenkapital selbst auf oder beschafft sich CHF 5 Millionen von einzelnen Eigenkapitalgebern. Bei dieser letzteren Option investiert der Sponsor nur die Hälfte seines Eigenkapitals in das Projekt.

Alternativ könnte der Sponsor diese CHF 10 Millionen (5 Millionen Eigenkapital und 5 Millionen durch Eigenkapitalgeber) verwenden und sich dazu entscheiden, eine Immobilie im Wert von CHF 40 Millionen mit einem Hebel von 75% zu kaufen.

Gehen wir beim zweiten Beispiel davon aus, dass beide Immobilien den gleichen Wertzuwachs von 10% verzeichnen, bevor der Sponsor sie verkauft. Obwohl der erste Investor einen höheren Anteil (50/50) hat, ist die Investitionssumme halb so hoch wie die des zweiten Investors. Somit würde der erste Sponsor einen Gewinn von CHF 2 Millionen erzielen, während der zweite Sponsor selbst bei einem Anteil von 25/75 nach dem Verkauf der Immobilie CHF 4 Millionen erwirtschaften würde. Der zweite Sponsor verdient also mehr am Verkauf, weil die Investitionssumme viel höher ist.

Aber was passiert, wenn der Deal scheitert?

Eine höhere Hebelwirkung kann zu höheren Renditen führen, ist aber auch mit einem höheren Risiko verbunden. Hier müssen die Sponsoren bestimmen, wie sie die Kapitalhierarchie strukturieren, die je nach Risikobereitschaft und Zielen variieren wird.

Vor- und Nachteile von Debt-Investments

Vorteile

1. Kürzere Haltedauer

Debt-Investments haben normalerweise eine Haltedauer von 6 bis 24 Monaten, wobei auch diese Zeiträume variieren können. Dies ist vorteilhaft für Investoren, die ihr Vermögen nicht langfristig binden wollen und einen kurzfristigen Zugang zu ihrem Kapital wünschen.

2. Absicherung durch die Immobilie

Die Immobilien- oder Schuldscheine, die Debt-Investments absichern, sind vergleichbar mit Versicherungspolicen für die Kreditrückzahlung. Denken Sie daran, dass Kredite trotzdem ausfallen können. Sollte dies passieren, können Investoren einen Teil ihrer Verluste durch eine Zwangsvollstreckung wieder hereinholen.

3. Vorrangige Auszahlungen

Debt-Investments geniessen eine höhere Position in der Kapitalhierarchie, sodass sie nach dem Verkauf der Immobilie die Auszahlung zuerst erhalten. Beachten Sie jedoch, dass Sie als Investor im Falle einer Zwangsvollstreckung einen Teil der Kosten tragen müssen.

4. Festes Einkommen

Debt-Investments sind mit obligatorischen, stetigen Auszahlungen verbunden. Investoren verdienen in der Regel zwischen 3 bis 8% und mehr pro Jahr und profitieren von monatlichen (manchmal vierteljährlichen) Auszahlungen.

Nachteile

1. Höhere Gebühren

Debt-Investments und Kapitalbeteiligungen sind im Grunde das Gegenteil voneinander: Während Kapitalbeteiligungen niedrigere Gebühren haben oder ein höheres Risiko bergen, gilt bei Debt-Investments tendenziell das Gegenteil. Die meisten Crowdfunding-Plattformen erheben keine Gebühren für den Zugang an sich. Allerdings ist das Anlegen selbst fast immer mit Kosten verbunden (z. B. kann eine Plattform einen bestimmten Prozentsatz verlangen). Dies kann sich insbesondere auf die Renditen von Debt-Investments auswirken, da es sich hierbei um feste Zahlungen handelt. Wie bereits erwähnt, kann auch eine Kreditvergabegebühr anfallen.

2. Begrenzte Renditen

Debt-Investments schwanken kaum bezüglich ihrer Rendite. Für einige Anleger ist dies ein Vorteil, da sie ein festes Einkommen bieten, während andere Anleger mit höherene Renditen liebäugeln. Bei diesem Punkt bietet ein Debt-Investment nicht viel Spielraum.

3. Risiko durch Vorauszahlungen

Im Fall von Debt-Investments sind die Anleger anfällig für eine vorzeitige Amortisation. Dies kann durch höhere monatliche Zahlungen, Refinanzierungen oder sogar durch den Verkauf der Immobilie geschehen. Alle diese Szenarien können den Cashflow der Investoren beeinträchtigen. Halten Sie sich unbedingt vor Augen, dass auch Debt-Investments mit Risiken verbunden sind.