Während nur wenige Investoren in den Bereichen Derivate, Grenzmärkte und moderne Technologie über Fachwissen verfügen, scheint sich jeder Anleger als Immobilienexperte zu sehen. Leider hat dies zur Verbreitung einer Reihe von Missverständnissen, Unwahrheiten und Mythen geführt. In diesem Artikel gehen wir die fünf häufigsten Mythen auf den Grund und klären auf, was es mit ihnen auf sich hat.
Fünf Mythen über Investments in Immobilien
Jul 2023Mythos #1: Es gibt genügend freies Bauland zu erschiessen
„Buy land, they're not making it any more“ ist ein berühmtes Sprichwort von Mark Twain, das für viele Immobilieninvestoren zum Mantra geworden ist.
Auch wenn dies eine geistreiche Feststellung des Offensichtlichen zu sein scheint, ist sich nicht jeder bewusst, wie wahr sie ist. Und das, obwohl im Zuge der Erkundungen und Entdeckungen früherer Jahrhunderte wie Amerikas, Kanadas und Australiens in erheblichem Umfang Land aus dem Meer und aus Seen zurückgewonnen wurde.
Die Niederländer waren beispielsweise die ersten, die seit dem 17. Jahrhundert in grossem Umfang Landgewinnungsprojekte durchführen, wobei kleinere Projekte bereits 300 Jahre zuvor begonnen hatten. Heute verfügt die Niederlande über rund 7’000 Quadratkilometer zurückgewonnenes Land, was fast 17% der gesamten Landfläche ausmacht. Die Verfügbarkeit all dieser neuen Flächen hat keine negativen Auswirkungen auf die niederländischen Immobilienwerte.
Hauspreisindex der Niederlande seit 1995 (2015=100)
Quelle: Trading Economics
In Hongkong macht die Landgewinnung rund 6% der Landfläche aus. Die Stadt hat einen beispiellosen Immobilienmarkt, der durch eine hohe Dynamik und Volatilität geprägt ist (siehe folgende Grafik).
Immobilienpreisindex von Hongkong seit 1994 (1997=100)
Quelle: Trading Economics
In der Praxis kommt es aufgrund einer zunehmenden Zahl gesetzlicher Beschränkungen häufig zu einem Mangel an Bauland. In Grossbritannien gelten beispielsweise seit langem Planungsgesetze, die als Hauptursache für den jährlichen Wohnungsmangel des Landes von etwa 100’000 Wohnungen gelten.
Die geografische Lage der Schweiz führt zu einer natürlichen Landknappheit, obwohl auch die Planungsgesetze der 26 Kantone eine wichtige Rolle spielen. Während die meisten dieser Gesetze in erster Linie darauf abzielen, die Zersiedelung der Städte und Umweltschäden zu reduzieren, sind ihre Komplexität und Vielfalt für Bauunternehmer oft entmutigend.
Das Angebot an Bauland wird in Hongkong bewusst eingeschränkt. Genau genommen besitzt die Regierung das gesamte Land und begrenzt dessen Verkäufe. Diese bewusste Einschränkung treibt die Preise in die Höhe und finanziert die öffentlichen Ausgaben, wodurch Steuererhöhungen vermieden werden können.
In Anbetracht dieser Tatsache ist es offensichtlich, dass Grundstücke und damit Immobilien immer knapper werden. Die Ursachen dafür sind jedoch oft nicht natürlichen Ursprungs. Häufig sind sie politisch bedingt, was gleichzeitig bedeutet, dass die Knappheit korrigiert werden kann.
Mythos #2: Timing ist alles
Die durchschnittlichen Immobilienpreise in der EU sind zwischen 2010 und Anfang 2022 um 45% gestiegen (siehe folgende Grafik).
Immobilienpreise in der EU von 2010 bis zum 1. Quartal 2022 (2010=100)
Quelle: Eurostat
Hätte ein Investor Anfang 2014 statt vier Jahre zuvor eine Immobilie erworben, hätte sein Gewinn deutlich über 50% betragen. Hätte er dagegen Mitte 2011 gekauft und Anfang 2014 aus Ernüchterung über die sinkenden Preise verkauft, hätte er rund 6% an Wert verloren.
Nehmen wir an, Sie haben 2014 über eine Investition nachgedacht, wurden aber von den Wirtschaftsaussichten abgeschreckt. Wie wir wissen, annektierte Russland im März desselben Jahres die Krim, was Zweifel an einer beginnenden Erholung der EU von der grossen Rezession (2007–2009) aufkommen liess.
Sie hätten vielleicht weiter darauf gewartet, bis sich mit der Erholung der Immobilienpreise Ihre Zweifel ausgeräumt hätten. Auf der anderen Seite hätten Sie zu dem Schluss kommen können, dass es inzwischen zu spät ist und die Preise zu hoch sind.
In all diesen hypothetischen Situationen glaubten die Anleger, dass das Timing entscheidend ist, aber dieser Glaube hatte seinen Preis. Die Rechnung des Investors ging nicht auf, weil er nicht wusste, dass nur eine winzige Minderheit der Anleger ihre Ein- und Ausstiegspunkte richtig timen. Ein altes Sprichwort sagt: „Es kommt nicht auf die Zeit des Markteinstiegs an, sondern auf die Zeit im Markt.“
Wenn Sie die Mittel zum Kaufen haben, ignorieren Sie diesen Mythos und warten Sie nicht mehr länger. Der perfekte Moment ist und war schon immer jetzt.
Mythos #3: Immobilien sind eine risikofreie Investition
Landknappheit ist eines der drei Hauptargumente für Immobilien als risikofreie Kapitalanlage.
Die anderen beiden Argumente basieren auf der Notwendigkeit von Wohnraum. Wir alle brauchen einen Ort zum Leben. Ein Zuhause ist folglich ein materieller Vermögenswert. Während Aktien potenziell an Wert verlieren können, ist ein Haus ein „harter“ Vermögenswert, der immer einen gewissen inhärenten Wert hat.
Obwohl diese Argumente einen Mindestwert für Immobilien festlegen, sind sie nicht die einzigen, die berücksichtigt werden müssen. Die Volatilität ist im oben gezeigten Preisdiagramm für Hongkong deutlich zu erkennen. Auch wenn die Schweizer Immobilienpreise nicht so volatil waren, mussten auch sie einige Rückschläge hinnehmen.
Preisindex Schweizer Wohnimmobilien- seit 1970 (Q1 2000=100)
Quelle:Trading Economics
Angenommen, jemand hätte 1990 in Schweizer Immobilien investiert, so hätte er fast 20 Jahre warten müssen, bis sich die Preise von dem anschliessenden Abschwung ausreichend erholt und die Gewinnschwelle erreicht hätten.
Der Schweizer Wohnimmobilien-Preisindex im Vergleich zum Hongkonger Immobilienpreisindex
Quelle: Trading Economics
Es ist jedoch wichtig, diese Ergebnisse im richtigen Zusammenhang zu betrachten. Vergleichen wir diese Grafik mit zwei anderen.
Bitcoin-Preis seit 2014 und Rendite einjähriger US-Treasury Bills (2012–2022)
Quelle: CoinDesk & Capital Com Online Investments Ltd
Bitcoin, der erste Vermögenswert, gilt weithin als Vorreiter bei risikoreichen Investitionen.
Der zweite Vermögenswert sind T-Bills, kurzfristige US-Staatsanleihen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder weniger. Diese Anleihen sind für ihr geringes Risiko bekannt und werden regelmässig als Benchmark zur Bewertung der risikoadjustierten Rendite von Rentenfonds verwendet.
Immobilien in der Schweiz und in Hongkong können Schwankungen unterliegen. Diese sind jedoch nicht mit der Volatilität zu vergleichen, die diese angeblich risikoarmen Vermögenswerte aufweisen, ganz zu schweigen von der unberechenbaren Wahnsinnigkeit der Kryptowährungen. Dies erklärt den Ruf von Immobilien als risikoarme Vermögenswerte. Doch wie bereits erwähnt, bergen auch Investments in Immobilien wie jede andere Investition ein gewisses Risiko.
Mythos #4: Neu ist besser als alt
Immobilieninvestoren bevorzugen im Gegensatz zu den Besitzern von Eigenheimen, in denen sie selbst wohnen, Neubauhäuser und -wohnungen gegenüber älteren Objekten.
Dies liegt daran, dass neue Häuser und Wohnungen in der Regel einfacher zu kaufen und zu verkaufen sind. Der Käufer muss seine alte Immobilie vor dem Kauf nicht verkaufen und der Verkäufer benötigt vor dem Verkauf kein neues Zuhause.
Neue Immobilien sind im Vergleich zu älteren Bauten ausserdem energieeffizienter, wartungsfreundlicher und unterliegen diesbezüglich strengeren Vorschriften. In vielen Ländern sind Bauträger dazu verpflichtet, nach dem ersten Verkauf einer neuen Immobilie für einen bestimmten Zeitraum Mängel auf eigene Kosten zu beheben.
Der Kauf neuer Häuser und Wohnungen bringt jedoch auch einige Nachteile mit sich. Hypothekarkreditgeber bevorzugen in der Regel ältere Gebäude mit einer dokumentierten Liste an Mängeln und Reparaturen in Gebieten mit bewährten Bewertungsprofilen. Neubauten befinden sich hingegen häufig in neu entwickelten Gemeinden oder Siedlungen, in denen es noch keine solche Erfolgsbilanz gibt. Infolgedessen können die Beleihungsquoten (Loan-to-Value –LTV) deutlich niedriger ausfallen.
Hinzu kommt, dass neue Häuser aufgrund ihrer höheren Effizienz und „schlüsselfertigen“ Beschaffenheit häufig einen Spitzenpreis erzielen, der selbst beim Wiederverkauf mehrere Jahre später nicht tragbar ist. Bestehende Häuser hingegen können mehr Charme haben und leicht an die Vorlieben des Eigentümers angepasst werden. Bei manchen handelt es sich vielleicht um Kandidaten für einen Umbau und erfordern eine umfassende Modernisierung. In beiden Fällen können Käufer einen erheblichen Mehrwert für ihre Investition erzielen.s.
Ungeachtet dessen ist das Angebot an Wohnraum in der Schweiz aufgrund der stetig steigenden Bevölkerung (Anstieg um fast 28% seit 1990), der Tendenz zu kleineren Immobilien und der unzureichenden Anzahl neuer Wohnungen und Häuser derzeit äusserst gering.
Neu oder alt? Beides ist möglich und die Antwort hängt letztendlich von den individuellen Zielen und Vorlieben jedes Investors sowie von der Verfügbarkeit der Immobilie ab.
Mythos #5: Hohe Kosten
Dass Immobilien eine erhebliche finanzielle Verpflichtung darstellen, ist genauso offensichtlich wie die Landknappheit. Selbst für ultra-vermögende Menschen ist ein Eigenheim oft die grösste Ausgabe, die sie im Laufe ihres Lebens tätigen.
Allerdings zieht sich das durch die gesamte Geschichte des Wohneigentums in der modernen Menschheit. Es gibt seit langem mehrere bewährte Lösungen. Neben der traditionellen Hypothekenfinanzierung ist Miteigentum ein etablierter Ansatz, der sich vom Teileigentum unterscheidet (eine häufigere Alternative für Investoren mit begrenztem Kapital im Gegensatz zu Eigenheimbesitzern). Beim Miteigentum handelt es sich um die Investition in die Aktien eines Unternehmens, das Eigentümer der Immobilie oder mehrerer Immobilien ist.
Le Bijou arbeitet nach diesem Prinzip und bietet Anlegern Zugang zu einer vielfältigen Auswahl an Schweizer Immobilien. Darüber hinaus haben Einzelpersonen Zugang zu verschiedenen Vorteilen wie einer Reihe von erstklassigen Dienstleistungen, exklusiven Einladungen zu Veranstaltungen und vieles mehr.
Folglich ist es also weder ein Mythos noch ein Problem, dass Immobilien erhebliche Kosten verursachen. Stattdessen gibt es verschiedene bewährte Lösungen, die zu unterschiedlichen finanziellen Verhältnissen und Anlagepräferenzen passen.
Mythen und Fehler
Warren Buffett, der renommierte Vorstandsvorsitzende von Berkshire Hathaway, Inc. und einer der erfolgreichsten Investoren der Welt sagte bekanntlich „Risiko entsteht dadurch, dass man nicht weiss, was man tut.“
Durch die Widerlegung dieser fünf Immobilien-Mythen haben wir gezeigt, dass Immobilien wie jede andere Investition mit Risiken und Herausforderungen verbunden sind. Dennoch bieten Immobilien auch eine Vielzahl von Vorteilen. Recherchieren Sie gut, bevor Sie Ihr Geld anlegen, um Risiken zu verstehen und zu minimieren und gleichzeitig die gewünschten Erträge zu erzielen.
Durch eigene Recherchen und die nötigen Kenntnisse können Sie einen der schwerwiegendsten Fehler überhaupt vermeiden: Mythen blindlings zu folgen und keine Fragen zu stellen
