Der Kauf eines Eigenheims stellt in der Regel einen bedeutenden Meilenstein im Leben eines Menschen dar. Das gilt umso mehr, wenn der Zweck darin besteht, es zu vermieten. Sie haben viele Jahre lang fleissig gespart und sind nun endlich bereit, diesen Schritt zu wagen. Aber sind Sie wirklich bereit dazu? Bevor Sie sich auf dieses Wagnis einlassen, empfehlen wir Ihnen, weiterzulesen. Schliesslich ist der Erwerb eines Eigenheims eine der grössten Investitionen, die Sie jemals tätigen werden.

„Erfolg entsteht, wenn Gelegenheit auf Vorbereitung trifft.“ — Zig Ziglar

Kennen Sie Ihr Warum und Ihr Wann

„Risiko entsteht, wenn man nicht weiss, was man tut.“ - Warren Buffett

Weshalb möchten Sie ein Haus kaufen? Handelt es sich in erster Linie um eine Investition oder beabsichtigen Sie, tatsächlich darin zu wohnen?

Das eigene Zuhause zu besitzen und darin zu leben, vermittelt ein tiefes Gefühl der Sicherheit. Ihr Zuhause wird zu Ihrem Zufluchtsort und zu einem Ort, an dem Sie sich sicher fühlen.

Unter dem Gesichtspunkt einer Investition ist der Hauskauf nicht immer eine logische Wahl. Wenn ein Haus als Wohnsitz dient, erwirtschaftet es kein Einkommen. Wie Robert G. Allen einmal sagte: „In der heutigen unsicheren Wirtschaft besteht die sicherste Lösung zum Reichtum sowie zur absoluten Kontrolle und Freiheit für die Familie darin, über mehrere Einkommensquellen zu verfügen.“ Wenn Sie im gekauften Haus wohnen, verzichten Sie auf passive Mieteinnahmen.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, ist der Zeithorizont der zweitwichtigste Faktor, den es zu berücksichtigen gilt. Wenn Sie auf der Suche nach einer kurz- bis mittelfristigen Rendite sind, sind Immobilien wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie. Es kann Monate oder sogar Jahre dauern, bis eine Immobilieninvestition einen positiven Cashflow erzielt. Darüber hinaus folgt der Kapitalzuwachs einem nichtlinearen Verlauf und erfordert Geduld.

„Wenn Sie für einen kurzen Zeitraum kaufen und alle Kosten berücksichtigen, werden Sie mit ziemlicher Sicherheit Geld verlieren.“ — Ramit Sethi

Versteckte Kosten im Vorfeld

Notargebühren, Grundbuchgebühren, Handänderungsgebühren, Immobilienerwerbsteuern, Vermittlergebühren, Bankgebühren, Nebenkosten, Reparaturen, Möbel und Umzugskosten sind einige der vielen Ausgaben, die nicht ausdrücklich erwähnt, aber beim Abschluss eines Geschäfts oder Beantragen eines Kredits oft übersehen werden.

Sie müssen mit ungefähr 5% des Immobilienwerts für Gebühren und Abgaben rechnen, einschliesslich der Handänderungssteuer. Beträgt der Wert Ihres Hauses beispielsweise CHF 1’000’000, fallen zusätzliche Gebühren in Höhe von rund CHF 50’000 an. Seien Sie sorgfältig und berücksichtigen Sie diese Kosten bei der Einschätzung, was Sie sich leisten können.

Die Bank reich machen

Sie haben wahrscheinlich schon tausendmal gehört, dass Mietzahlungen den Vermieter reich machen. Den meisten Menschen ist jedoch nicht bewusst, dass sie mit einem Kredit Ihre Bank reich machen. Dies ergibt sich aus den erheblichen Zinsen, die sie im Laufe der Zeit zahlen müssen und die sowohl für den nicht amortisierten als auch für den amortisierten Teil der Hypothek gelten.

Lassen Sie uns dies auf ganz einfache Weise veranschaulichen. Wir konzentrieren uns auf den amortisierten Teil einer Hypothek, da dieser eine feste Zahlungsfrist beinhaltet. In der Schweiz beträgt der amortisierte bzw. zweite Teil der Hypothek 15% des Immobilienwerts und dieser muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Wenn Sie also einen Kredit über CHF 800’000 (80% von CHF 1’000’000, abzüglich der ersten Einzahlung von 20%) aufnehmen, würde der amortisierte Teil des Kredits CHF 150’000 (15% von CHF 1’000’000) betragen. Bei einem angenommenen Zinssatz von 2% lägen Ihre gesamten monatlichen Zinskosten bei CHF 2’166 und würden letztendlich über CHF 389’000 an Zinsen bedeuten. Bei einem Zinssatz von 3% würden die gesamten monatlichen Zinskosten CHF 2’833 betragen und die gezahlten Zinsen würden sich auf knapp CHF 510’000 erhöhen.

Angesichts der nach wie vor hohen Inflation und der Gefahr eines weiteren Anstiegs der Zinssätze sind die Auswirkungen unterschiedlicher Zinssätze ein wichtiger Faktor, den es unbedingt zu berücksichtigen gilt. Darüber hinaus ist es bei der Betrachtung des nicht amortisierten Teils Ihrer Hypothek wichtig, die Vorteile der steuerlichen Absetzbarkeit im Vergleich zu den Zinsen abzuwägen, die Sie Ihrer Bank im Laufe der Zeit zahlen werden. Der Schlüssel liegt darin, den Betrag, der sowohl der Bank als auch den Steuerbehörden zusteht, zu minimieren.

Reparaturkosten

Wohneigentum wird nicht ohne Grund oft als „Kostenfalle“ bezeichnet, denn die mit der Instandhaltung und unvorhergesehenen Reparaturen verbundenen Kosten übersteigen oft die ursprünglichen Erwartungen. Entgegen der landläufigen Meinung fallen bei älteren Immobilien nicht zwangsläufig höhere Wartungs- und Reparaturkosten an als bei neueren Immobilien.

Bei neueren Immobilien werden Fehler und Defekte häufig erst festgestellt, wenn die Garantie schon abgelaufen ist. Darüber hinaus kann die Anschaffung fortschrittlicher Klimasysteme oder modernster Küchengeräte zu erheblichen Instandhaltungs- und Reparaturkosten führen.

Neben den finanziellen Auswirkungen muss auch der Zeitaufwand für Wartung und Reparatur berücksichtigt werden. Nur wenige von uns arbeiten in der Baubranche und verfügen über ein sofort einsatzbereites Netzwerk vertrauenswürdiger Handwerker. Allein die Suche nach einem verfügbaren und preisgünstigen Sanitärinstallateur kann Stunden dauern und die Qualität der Arbeit sicherzustellen ist nochmals eine ganz andere Sache.

Sie sollten vor dem Kauf einer Immobilie eine Due-Diligence-Prüfung durchführen, um sowohl den finanziellen als auch den zeitlichen Aufwand zu minimieren. Arbeiten Sie mit lokalen Gruppen von Immobilieninvestoren zusammen und knüpfen Sie Kontakte zu Menschen, die bereits in der Region investiert haben. Dies kann Ihnen wertvolle Erkenntnisse und Empfehlungen für vertrauenswürdige Fachleute liefern.

Umgang mit Mietern

Viele Anleger erkennen nicht, dass die Investition in eine Immobilie ein gewisses Verständnis der menschlichen Psychologie erfordert. Manche Mieter erweisen sich als vorbildlich, verursachen keine Schäden, stellen vernünftige Forderungen und zahlen die Miete pünktlich – aber das ist nicht immer der Fall. Am anderen Ende des Spektrums stehen Mieter, die Ihre Immobilie beschädigen und sich weigern, die Immobilie zu verlassen. Vielleicht haben Sie die Geduld, sich selbst um Ihre Mieter zu kümmern, doch immer mehr Menschen entscheiden sich dafür, diese Verantwortung professionellen Immobilienverwaltern zu überlassen. Natürlich hat dies, wie immer, seinen Preis.

Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals

Bei herkömmlichen Immobilieninvestitionen ist häufig eine erhebliche Kapitalbindung über einen längeren Zeitraum erforderlich. Selbst wenn ein grosser Teil des Immobilienwerts fremdfinanziert ist, sind für Ihre Anzahlung, Hypothekenzahlungen und das angesparte Eigenkapital Opportunitätskosten fällig. Wenn Ihr gesamtes Kapital an Ihre Immobilie gebunden ist, steht es für Investitionen an anderer Stelle nicht mehr zur Verfügung, was Ihre Fähigkeit zur Erzielung von Renditen einschränkt. Fehlendes Kapital kann auch bedeuten, dass Sie Ihre jährlichen Familienferien streichen oder den Gedanken an ein neues Auto in absehbarer Zeit aufgeben müssen.

Die Unvorhersehbarkeit des Kapitalzuwachses

Wenn Sie in Ihrem Eigenheim wohnen, gehen Sie bei einem zukünftigen Verkauf der Immobilie von einem automatischen Gewinn aus. Wir glauben, dass die Immobilienpreise im Laufe der Zeit steigen und das sogar schneller als die Inflationsrate.

Die Immobilienpreise steigen im Allgemeinen im Laufe der Zeit, während der Kapitalzuwachs jedoch nicht immer linear ist und Phasen mit negativem oder langsamem Wachstum auftreten können.

Darüber hinaus weisen die Immobilienmärkte je nach Land und Stadt unterschiedliche Wachstumsraten auf. Ein Haus, das vor 30 Jahren in Sydney oder Zürich gekauft wurde, wird eine ganz andere Rendite erzielen als ein Haus, das im gleichen Zeitraum in Detroit oder Tokio erworben wurde. Die folgende Grafik veranschaulicht, wie gross die Unterschiede selbst in gut laufender Immobilienmärkte wie Australien, Kanada und der Schweiz sind.

Tatsächliche Wohnimmobilienpreise für die Schweiz, Kanada und Australien (2010=100)
Quelle: Federal Reserve Bank of St. Louis

Le Bijou: Eine andere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren

Wenn Sie an diesem Punkt des Artikels angelangt sind und nicht mehr den Mut haben, in herkömmliche Immobilien zu investieren, möchten wir Ihnen einen alternativen Ansatz vorstellen, der viele der oben genannten Bedenken aus dem Weg räumt.

Bei Le Bijou bieten wir Anlegern die Möglichkeit, mit einer Mindestinvestition von nur CHF 25’000 und Renditen zwischen 10% und 22% pro Jahr in hochwertige Schweizer Immobilien in Zürich und Bern zu investieren.

Wir wählen die Immobilien an erstklassigen Standorten sorgfältig aus und schaffen technologiegestützte Apartments, die das ganze Jahr über konstante Cashflows aus verschiedenen Einnahmequellen generieren. Unsere Immobilien richten sich an Hotelgäste, margenstarke Langzeitmieter und anspruchsvolle Führungskräfte von Unternehmen. Darüber hinaus übernehmen wir für Sie sämtliche Marketing-, Mieterverwaltungs- und Wartungsaufgaben.

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, ohne die Zinskosten einer riesigen Hypothek und die Opportunitätskosten einer grossen Kapitalbindung in einen Top-Immobilienmarkt zu investieren. Sie müssen sich nicht mit den Vorabkosten und versteckten Gebühren auseinandersetzen oder sich mit Mietern herumschlagen.

Wir bieten bei jedem einzelnen Deal die Flexibilität, in ein Portfolio unserer Immobilien oder in eine unserer festverzinslichen Obligationen zu investieren, um auf Ihre spezifischen Bedürfnisse einzugehen.

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