Die Zeit seit Anfang 2022 war für die Immobilienbranche alles andere als erfreulich. Genau genommen gilt dies für fast alle Vermögenswerte auf der ganzen Welt. Der Krieg in der Ukraine führte zur Inflation. Die Zinssätze erwachten aus einem jahrzehntelangen Dornröschenschlaf. Hauskäufer sahen sich mit einer geringeren Bereitschaft der Banken konfrontiert, Hypotheken zu vergeben, während Verkäufer mit der nachlassenden Marktaktivität zu kämpfen hatten.

 

Indizes des Immobilien-Kapitalwerts (in lokalen Währungen, Q4 2021=100)
Quelle: UBS

Grossbritannien, bekannt für seine tendenziell höhere Volatilität als die meisten anderen Märkte, nahm eine führende Rolle ein und führte den Abschwung an, während der asiatisch-pazifische Raum kaum betroffen war. Dennoch spürte fast die ganze Welt die Auswirkungen in gewissem Masse.

Gleichzeitig begann eine Reihe von Beobachtern, düstere Aussichten für die weltweiten Immobilienpreise zu prognostizieren. Selbst der Schweizer Wohnimmobilienmarkt, der sonst weniger anfällig ist, wurde negativ bewertet.

In Anbetracht all dessen könnte man geneigt sein, jegliche Pläne für Investitionen in Schweizer Immobilien aufzuschieben und stattdessen den Markt von der Seitenlinie aus zu beobachten, bis sich der Sturm gelegt hat. Dabei sollte genau geprüft werden, ob diese Bedenken gerechtfertigt sind oder nicht.

Schweizer Wohnimmobilien: Wie ist der Stand der Dinge?

Der Markt hat sich nach einem Schock während der Pandemie schnell erholt, allerdings ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Schweiz im Jahr 2022 bedauerlicherweise wieder auf ein niedriges Niveau gefallen, wie es bereits im Jahr 2020 zu beobachten war. Dieser Rückgang ist auf die Folgen der russischen Invasion in der Ukraine zurückzuführen, die mit einem deutlichen Anstieg der Zinssätze und der Inflation einherging.

 

Indizes der Schweizer Immobilien-Nachfrage (letzter Datenpunkt: Dezember 2022)
Quelle: Credit Suisse

Der jährliche Zinssatz für eine fünfjährige Hypothek ist in nur einem Jahr von rund 1% auf 2,7% gestiegen. Auch wenn diese Anpassung bescheiden erscheinen mag, sind ihre Auswirkungen, verglichen mit dem historischen Durchschnittszinssatz von 4% für ähnliche langfristige Kredite, erheblich. Im Wesentlichen bedeutete dies, dass die jährlichen Kreditkosten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung (4,5 Zimmer) von CHF 8’250 auf CHF 21’380 stiegen.

Für junge Erwachsene bedeutete dies eine extrem hohe, zusätzliche finanzielle Belastung, weil praktisch alle anderen Kosten wie Treibstoff, Essen, Reisen, Unterhaltung usw. ebenfalls gestiegen sind.

 

Nahrungsmittel-, Energie- und allgemeine Preise in der Schweiz (2015=100, Januar 2003 – Juli 2023)
Quelle: OECD

Der tatsächliche Wert von Eigenheimen verzeichnete jedoch keinen nachhaltigen Rückgang. Stattdessen sank die Wachstumsrate der Preise. Im zweiten Quartal 2023 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise beispielsweise um 1,2%, blieben aber 2,4% höher als im Vorjahr und beeindruckende 15,9% über dem Stand von Ende 2019.

In diesem Zusammenhang war der Preis und nicht die Bewertung im Jahr 2022 der entscheidende Faktor für potenzielle Käufer auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt. Dies gilt auch für das Jahr 2023, wobei die Schweiz im Bezug auf das Einkommen die neunthöchsten Immobilienpreise aufweist.

 

Das Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen in ausgewählten Ländern weltweit (2015=100, 2. Quartal 2023 oder zuletzt verfügbar)
Quelle: OECD

Für Investoren bedeuten diese Kosten, dass der Kauf von Immobilien zum Zweck der Vermietung trotz der rasant steigenden Nachfrage nicht mehr attraktiv ist. Allerdings könnte der Anstieg der Mietpreise aufgrund des andauernden Einwanderungswachstums zu einem bedeutenden Faktor werden und zu einer Wende des Trends führen.

Infolgedessen beträgt die Rendite von Immobilienanlagen mittlerweile 1,5% weniger als die von 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen. Diese Diskrepanz reicht jedoch sicherlich nicht aus, um wartungsintensive Mietimmobilien zu einer attraktiveren Anlage zu machen als „Buy-and-forget“-Obligationen – ganz gleich, ob Staats- oder Unternehmensanleihen.

Angesichts dieser Umstände könnte man davon ausgehen, dass die Preise allmählich und vor allem langfristig sinken. Der Grund dafür, dass dies noch nicht geschehen ist, liegt vor allem am akuten Mangel an Immobilien.

Es besteht dringender Baubedarf

Im Jahr 2022 war sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen ein Rückgang der Bautätigkeit zu verzeichnen, was zu einem Rückgang von 3% im Vergleich zum Vorjahr und einem Rückgang von 41% gegenüber dem Höchststand von 2011 führte. Im Immobilienbericht vom März 2023 bezeichnete die Credit Suisse diesen Mangel als „gravierend“ und geht davon aus, dass „sich der Mangel wahrscheinlich noch dramatisch verschärfen wird“.

Die Bank führt die Verfügbarkeitsproblematik auf die seit jeher restriktive Raumplanungspolitik der Schweiz zurück, die mit der Verabschiedung des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014 noch restriktiver geworden ist. Dieses Gesetz schränkt die Ausweitung der erlaubten Bauzonen ein und zwingt die Bauträger dazu, sich auf die bestehenden Zonen zu beschränken.

Die Umsetzung dieses Gesetzes war ein langwieriger Prozess und die Verabschiedung in allen 26 Kantonen wurde erst im Oktober 2022 abgeschlossen. Die vollen Auswirkungen dieses Gesetzes werden sich jedoch erst dann entfalten, wenn alle Kantone ihre Vorschriften an die neuen Anforderungen des Bundes angepasst haben.

Die folgende Grafik zeigt, inwieweit die neuen Beschränkungen in den letzten Jahren einen abschreckenden Effekt auf die Erteilung neuer Baugenehmigungen hatten („SFH“ bezieht sich auf Einfamilienhäuser, „CDM“ auf Eigentumswohnungen).

 

Bauanträge und Baugenehmigungen für mehrere Wohneinheiten (12-Monats-Durchschnitt)
Quelle: Credit Suisse

Seit März 2023 ist es finanziell definitiv attraktiver, in der Schweiz zur Miete zu wohnen als zu kaufen. Die Bewertungen bleiben aufgrund der strukturellen Knappheit an Neubauten weiterhin deutlich gedämpft. Auch wenn sich der Preisanstieg weiter verlangsamt, was für dieses Jahr wahrscheinlich erscheint, dürfte der Rückgang gering und schleichend ausfallen.

Die Prognose für Gewerbeimmobilien

Bei Büroflächen sieht die Lage ähnlich aus. Bauanträge und Genehmigungen bleiben weiterhin hinter ihren langfristigen historischen Trends zurück, während hybride Arbeitsformen, die sich während der Pandemie entwickelt haben, offenbar zu einem festen Bestandteil des Arbeitslebens werden.

Der Grossteil der aktuellen Marktaktivität dreht sich um die Sanierung bestehender Immobilien, um höhere Energieeffizienz-Standards zu erfüllen, sowie um die Anpassung von Bürogebäuden an die „neue Normalität“ hybrider Arbeitsmodelle.

 

Anträge und Genehmigungen für Büroflächen, laufende 12-Monatswerte (in CHF Million)
Quelle: Credit Suisse

Angesichts dieser Tatsache ist ein signifikanter Preisrückgang unwahrscheinlich. Die Bewertungen werden durch den strukturellen Mangel gestützt, selbst wenn man die Wahrscheinlichkeit in Betracht zieht, dass die derzeitige Wirtschaftsflaute anhalten wird. Laut OECD wird die Schweizer Wirtschaft in diesem Jahr um ledigl ich 0,6% wachsen, während für das Jahr 2024 ein moderater Aufschwung von immerhin 1,6% erwartet wird.

Der Ausblick für Schweizer Wohnimmobilien im Jahr 2024

Selbst wenn die Wirtschaftsprognose kein optimistisches Bild für die Immobilienbewertungen zeichnet, ist sie nicht völlig entmutigend. Das für das nächste Jahr erwartete höhere Wirtschaftswachstum sollte unterstützend wirken.

Der zukünftige Verlauf der Inflation und der Zinssätze ist in Anbetracht des vielversprechenden Verlaufs in jüngster Vergangenheit von noch grösserer Bedeutung. Während die Inflationsrate im Februar 2022 mit 2,4% ihren Höhepunkt nach der Pandemie erreicht hatte, sank sie im Juli 2023 auf nur noch 1,6%.

Laut Karsten Junius (Ökonom bei der Schweizer Privatbank J. Safra Sarasin) ist die Schweiz der erste Währungsraum, in dem sowohl die Gesamt- als auch die Kerninflation unter ihren Zielbereich gefallen ist. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) verwendet seit Beginn des Jahrtausends eine fiktive Spanne von 0-2%.

Trotz dieser positiven Entwicklung warnt Junius, dass bestimmte Komponenten der Preisstatistik (vor allem Mieten und Stromkosten) wahrscheinlich steigen werden, was die Inflation um 25 Basispunkte erhöhen könnte. Er geht davon aus, dass die SNB ihren Leitzins bis September 2023 erhöhen wird.

Wir von Le Bijou teilen die Meinung, dass bei einem Preisanstieg, der bereits unter dem Zielwert der SNB liegt, Argumente über einen kurzfristigen geringfügigen Aufwärtstrend irrelevant sind. Selbst wenn die Rate auf 2% steigen würde, läge sie nach wie vor innerhalb der Zielvorgabe und die Schweiz hätte immer noch die zweitniedrigste Inflationsrate der Welt.

 

Inflationsraten nach Ländern (in %)
Quelle: Trading Economics

Diese Umstände wurden sowohl in den Finanz- als auch in den Mainstream-Medien ausführlich analysiert und diskutiert, so dass sie wahrscheinlich bereits in die Immobilienbewertungen eingeflossen sind. Aus diesem Grund hängen die Prognosen deutlich stärker von der tatsächlichen Nachfrage und dem aktuellen Angebot ab.

Schlussgedanken

Das Nachfragewachstum mag zurückgegangen sein, ist aber nicht unter seinen langfristigen Durchschnitt gefallen. Laut Credit Suisse ist „der ausserordentliche Boom von 2020 und 2021 zu Ende“. Faktoren wie die Erschwinglichkeit* und die steigenden Kosten dürften die Nachfrage im Jahr 2024 unter Kontrolle halten.

* Laut Credit Suisse muss ein Haushalt mit einem Brutto-Durchschnittseinkommen von CHF 119’000 rund 40% davon für einen zu 80% finanzierten Kredit für eine mittelgrosse Neubau-Eigentumswohnung ausgeben. Im Fall eines Einfamilienhauses mittlerer Grösse würde der Anteil des Haushaltseinkommens, der zur Deckung der Zinsen erforderlich ist, auf 59% steigen.

Der Mangel an Neubauten führt jedoch zu einer systematischen Untergrenze für die Bewertung von Schweizer Immobilien. Diese Untergrenze ist in eidgenössischen und kantonalen Vorschriften sowie Verwaltungsabläufen verankert und eine signifikante Änderung dieser Vorschriften ist unwahrscheinlich.

Es scheint, dass die Bewertungen sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien im Jahr 2024 weiter sinken werden. Dieser Rückgang wird aus dem Zusammenspiel von höheren Kosten, geringerer Erschwinglichkeit und einer trägen Wirtschaft resultieren. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass der Rückgang allzu erheblich sein wird, da sich sowohl die Inflation als auch die Zinssätze in diesem Zyklus bereits ihren Höchstständen nähern.

Für Anleger, die noch nicht in den Immobilienmarkt eingestiegen sind oder ein bestehendes Portfolio erweitern möchten, sind dies gute Nachrichten. Da der langfristige, unangefochtene Aufwärtstrend der Preise anhält, bietet der aktuelle Rückgang eine willkommene Investitionsmöglichkeit, an, die vor 18 Monaten nicht zu denken war.

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