Zweites Leben für Luxuswohnungen: Die Zahl leer stehender, teurer Wohnungen ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Ein Start-up macht sich das nun zunutze: Es vermietet die Apartments an zahlungskräftige Touristen und Geschäftsleute.
Tagesanzeiger über Le Bijou
Jul 2017Tagesanzeiger über Le Bijou
Einst waren Luxuswohnungen etwas vom Besten, was einem Investor passieren konnte. Sie lockten zahlungskräftige Mieter an und garantierten schön gleichmässig sprudelnde Einnahmen. Doch das Geschäft läuft nicht mehr so gut wie auch schon. Denn die Investoren haben in den letzten Jahren viele neue, schicke Apartments gebaut – doch die Nachfrage konnte nicht mithalten.
Die Konsequenz: Die Vermieter bleiben öfter auf ihren teuren Wohnungen sitzen. Oder sie müssen mit den Preisen runter – in Zürich ist in vereinzelten Fällen von Mietabschlägen bis zu 30 Prozent die Rede. Das schmälert die Rendite der Investoren, ist aber gut für Madeleine Fallegger. Denn die junge Unternehmerin hat mit den leer stehenden Luxuswohnungen ein neues Geschäftsmodell begründet.
Zusammen mit ihren Kollegen Alexander Hübner und Renato Steiner mietet sie teuren Wohnraum, funktioniert ihn in Nobelapartments für Touristen und Geschäftsleute um und vermietet ihn weiter. Kostenpunkt: je nach Lage und Ausstattung 300 bis 3500 Franken – pro Nacht. Angeboten werden die Wohnungen auf Online-Plattformen wie Airbnb, Booking oder Expedia. «Wir sehen uns als Mittelding zwischen Airbnb und Luxushotel», sagt Fallegger. Auf die Frage, ob dem Markt so nicht Wohnraum entzogen werde, ist sie vorbereitet. «Die Objekte, die wir mieten, standen zuvor teilweise monatelang leer.»
«Freundlich nachfragen»
Rund 30 möblierte Apartments betreut das Start-up Le Bijou laut Fallegger mittlerweile in Zürich, Zug, Luzern, Basel und Bern. Genf soll bald dazukommen. Zum Angebot gehört auch ein «digitaler Butler»: eine App, über die zusätzliche Services wie Essen, Taxifahrten, Kleiderwäschen oder Massagen gebucht werden können. Die Anbieter sind keine Angestellten, sondern Selbstständige oder etablierte Firmen. Das Essen wird etwa von Restaurants in der Nähe der jeweiligen Apartments geliefert.
Je mehr Luxuswohnungen leer stehen, desto leichter kommt Le Bijou zu neuen Objekten. Fallegger beobachtet genau, was sich auf dem Markt tut: «Sobald ich eine Wohnung finde, die sich für uns eignen würde, melde ich mich beim Vermieter. Oft will er von unserem Modell erst mal nichts wissen, weil er glaubt, es bringe viel Aufwand und Unruhe im Haus mit sich.» Viele Wohnungen seien einige Monate später aber immer noch ausgeschrieben. «Dann nehme ich nochmals Kontakt auf und frage freundlich nach, ob das Interesse nun grösser ist.»
Ist eine Wohnung schon lange auf dem Markt, «stärkt das natürlich unsere Verhandlungsposition», sagt Fallegger. Ihr fällt auf, dass das Angebot an passenden Objekten immer grösser wird. «In Genf waren vor zwei Jahren noch sehr wenig Wohnungen ausgeschrieben, die für uns infrage kamen. Heute sind es bereits rund 100.» In Zürich beobachtet sie eine ähnliche Entwicklung.
Daten der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner stützen diese Aussage zumindest teilweise. In Zürich waren im ersten Quartal dieses Jahres 253 Wohnungen ausgeschrieben, die mehr als 4500 Franken im Monat kosten. Vor zehn Jahren waren es noch 114, also nicht mal halb so viele. Allerdings: Die Lage war auch schon schlimmer. Mitte 2012 standen 506 dieser komfortablen Zuhause leer. «Das Angebot wurde Anfang 2012 deutlich ausgedehnt und überstieg dabei die Nachfrage», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. Erst in den letzten zwei Jahren seien die Bauaktivitäten in diesem Segment wieder zurückgefahren worden, weshalb die Angebotszahlen nun leicht sinken. Bis leere teure Wohnungen einen neuen Bewohner finden, dauert es laut Weinert aber noch immer deutlich länger als im Durchschnitt.
Tiefe Fixkosten, grosser Vorteil
Für viele Vermieter dürften die Jungunternehmer also wie gerufen kommen. Weniger gross ist die Begeisterung wohl in der Hotellerie. «Wir sehen uns als Konkurrenz zu Luxushotels, die in den letzten Jahren zu wenig investiert haben oder zu wenig innovativ waren», sagt Fallegger. Die Bedürfnisse der Reisenden hätten sich verändert. «Viele wollen zentral wohnen und sich zwischendurch auch mal selber verpflegen.» Die absoluten Top-Adressen brauchten die neue Konkurrenz wohl nicht zu fürchten, sagt Yngve Abrahamsen, Tourismusexperte bei der Konjunkturforschungsstelle KOF der ETH Zürich. «Ein grosser Teil ihrer Gäste stammt aus dem arabischen Raum. Sie bevorzugen tendenziell klassische Übernachtungsformen.
«Teure Hotels, die auf Geschäftsreisende setzen, welche mehr als eine Nacht bleiben, dürften laut Abrahamsen schon eher in Gefahr sein. «Der Kostendruck war schon immer enorm gross. Durch die Frankenaufwertung ist er nochmals gestiegen.» Wer wie Le Bijou tiefe fixe Ausgaben hat, ist laut Abrahamsen deshalb klar im Vorteil. «Ein Start-up, das im Gegensatz zu einem Hotel nicht Hunderte Angestellte entlöhnen muss, kann mit dem Kostendruck besser umgehen.»
