5 Möglichkeiten, um in der Schweiz in Immobilien zu investieren

In den letzten Jahren ist ein neuer Begriff entstanden, der ein bestimmtes Gesellschaftssegment zwischen der Ober- und Mittelschicht beschreibt. Sogenannte „Mass Affluents“ sind Privatpersonen mit einem jährlichen Einkommen über CHF 75’000 und einem Anlagevermögen von CHF 100’000 bis CHF 1’000’000. Weitere Eigenschaften der „Mass Affluents“ sind ein finanzielles Know-How und eine bereits bestehende Diversifizierung ihres Vermögens. 70% von ihnen sind aktive Investoren, wobei jedoch nur 5% ihres Vermögens in Immobilien fliessen (verglichen mit 11% des Vermögens von wohlhabenden Privatpersonen).

Vergleich der Portfolioallokation von Mass Affluents und vermögenden Privatpersonen

Wenn Sie in die Kategorie der sogenannten Mass Affluents fallen, verfügen Sie vielleicht über die Mittel, um in Immobilien zu investieren, wissen aber nicht genau, wie oder wo Sie beginnen sollen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihr Portfolio weiter diversifizieren, Vermögen aufbauen und in Immobilien investieren können. Sehen wir uns nun fünf Investitionsmöglichkeiten in Immobilien an, die Sie vielleicht noch nicht in Erwägung gezogen haben.

1. Kurzzeitvermietung

„Kurzzeitmieten“ haben in den letzten zehn Jahren immer mehr an Beliebtheit und Bedeutung gewonnen und beschreiben möblierte Immobilien, die für vorübergehende Aufenthalte vermietet werden. Airbnb und Vrbo sind massgeblich für den kometenhaften Anstieg der Kurzzeitvermietung verantwortlich, obwohl das Konzept schon länger existiert.

Zu den Vorteilen zählen eine relativ niedrige Einstiegshürde und das Potenzial für höhere Renditen als bei der Langzeitvermietung, eine Investitionsmöglichkeit, die wir uns auch noch genauer ansehen. Der Nachteil ist, dass die lokalen Behörden oder Verbände, wie beispielsweise der örtliche Hauseigentümerverband (HEV), Gesetze oder Beschränkungen für Kurzzeitmietobjekte erlassen können, weil ständig neue Mieter ein- und ausgehen.

2. Langzeitvermietungen

Wir haben die langfristige Vermietung bereits erwähnt. Sie ist eine hervorragende Option für Investoren, die eine beständigere Form der Immobilienvermietung bevorzugen. Langfristige Mieter zu finden, ist aufgrund der damit verbundenen Beständigkeit ein Vorteil. Die monatlichen Einnahmen sind natürlich fix, aber es ist ein fester Betrag, auf den Sie sich verlassen können. Ausserdem können Sie die Mieter überprüfen, anstatt Ihre Immobilie jemandem Unbekannten für einige Nächte zu überlassen.

Es gibt einen guten Grund, weshalb die Langzeitvermietung die beliebteste und häufigste Form der Vermietung ist. Das U.S. Bureau of Labor Statistics veröffentlichte eine Umfrage aus dem Jahr 2022, aus der hervorgeht, dass 59,6% der Mietverträge für 12 Monate, 31,8% der Mietverträge Monat für Monat und 8,6% für einen anderen Zeitraum abgeschlossen wurden. In der Schweiz geht man davon aus, dass im Jahr 2022 60% des Wohnraums gemietet wurde. Kein Wunder also, dass diese Investitionsform so beliebt ist.

Allerdings bringen Langzeitvermietungen nicht nur Vorteile mit sich. Viele der Vorzüge können sich gleichzeitig als Nachteile erweisen. Eine festverzinsliche Anlage ist beispielsweise den Risiken von Inflationsschwankungen ausgesetzt und langfristige Vermietungen bieten im Allgemeinen weniger Flexibilität bei Mietpreiserhöhungen.

Die richtigen Mieter zu finden, ist entscheidend; prüfen Sie sie sorgfältig. Sie können Ihren Alltag beeinflussen, doch ihr Umgang mit der Immobilie kann auch Folgen für Sie haben, wenn sie ausziehen. Langfristige Vermietungen haben in der Regel höhere Instandhaltungskosten, weil das Mietobjekt ohne sorgfältige Pflege durch den Mieter vernachlässigt werden kann. Und es kann lange dauern, bis Sie als Eigentümer davon Wind bekommen und sich ein Bild von den Schäden machen können. Bei einer Kurzzeitvermietung wird die Immobilie normalerweise alle paar Tage von einem Serviceteam gereinigt.

3. Kauf und Weiterverkauf

Vermutlich kennen Sie jene Fernsehsendungen, in denen baufällige Objekte in glamouröse Häuser verwandelt werden. Diese Shows möchten den Zuschauern möglichst viel Drama bieten, doch in Wirklichkeit wurde bereits ein enormer Aufwand an Zeit, Geld, Planung, Logistik und Material in die Vorbereitung des Hauses gesteckt. Die Produzenten setzen nicht alles aufs Spiel.

Als Investor müssen Sie die Risiken des Kaufs und Weiterverkaufs einer Immobilie abwägen. Für Mass Affluents kann es eine willkommene Gelegenheit sein, da eine solche Investition weniger Mittel erfordert als der Kauf einer einzugsbereiten Immobilie. Die notwendigen Arbeits- und Materialaufwendungen für die Renovation einer Immobilie erfordern jedoch erhebliches Kapital. Es geht nicht nur um den Kauf einer Immobilie, sondern auch um deren Renovierung. Eine gute Faustregel für Immobilieninvestoren lautet, nicht mehr als 70% des Immobilienwerts nach der Reparatur (ARV) abzüglich der Renovierungskosten für das Objekt zu zahlen. Dies wird als 70%-Regel bezeichnet.

Es besteht ein erhebliches Risiko, wenn zum Beispiel die Kosten des Projekts unterschätzt werden oder wenn die Nachfrage auf dem Markt zurückgeht. Natürlich wollen Sie als Investor Immobilien günstig kaufen und möglichst teuer verkaufen. Als Backup-Lösung können Sie die Immobilie in ein Mietobjekt umwandeln, doch wenn Sie bereits beträchtliche Summen in die Sanierung des Objekts investiert haben, dauert die Amortisierung Ihrer Investition wesentlich länger.

Wie Sie sehen, ist der Kauf und Weiterverkauf von Immobilien nicht so verlockend, wie es einige Fernsehsendungen darstellen. Sie sollten ein solches Vorhaben immer gut planen und die genauen Kosten im Voraus kalkulieren, um die richtigen Entscheidungen zu treffen.

4. Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts oder REITs)

Immobilienfonds gibt es seit den 1960er Jahren. Das Grundkonzept beruht darauf, dass Investoren ihr Kapital bündeln, um aus dem Besitz und in den meisten Fällen auch dem Betrieb von ertragsstarken Immobilien ein regelmässiges Einkommen zu erzielen. Die meisten REITs haben ein hohes Ertragspotenzial und schütten mindestens 90% des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre aus – vorausgesetzt, sie erfüllen die Voraussetzungen für die Einstufung als Wertpapier. Der Haken ist, dass Fonds die 90-prozentige Ausschüttung unabhängig von Änderungen des Aktienkurses beibehalten müssen.

Aufgrund dieser Ausschüttungen und ihrer Qualifikation als Wertpapiere gelten für REITs besondere steuerliche Bedingungen. Obwohl REITs wie Kapitalgesellschaften strukturiert sind, werden sie nicht auf Unternehmensebene besteuert – was bedeutet, dass Investoren eine Doppelbesteuerung von Dividenden vermeiden. Die durchschnittliche Dividende ist doppelt so hoch wie die von Stammaktien und muss vom Anleger zum höchsten Grenzsteuersatz versteuert werden.

Es gibt noch weitere Nachteile. So unterliegen Immobilienfonds schwankenden Gebühren und Marktvolatilität, Anleger können Abschreibungen nicht für Steuervorteile nutzen und die meisten REITs sind nicht diversifiziert, sondern setzen auf bestimmte Arten von Immobilien.

Ein weiterer Nachteil ist, dass es auf dem Schweizer Markt an sich keine REITs gibt. Stattdessen existieren zahlreiche Fonds (meist Investmentfonds und ETFs), die dieselben Eigenschaften wie REITs aufweisen und an der SIX öffentlich gehandelt werden.

5. Alternative Immobilienanlagen wie Le Bijou

Den Mass Affluents stehen zudem alternative Immobilieninvestments wie Le Bijou zur Verfügung. Le Bijou profitiert von den Ineffizienzen in der Hotelbranche und schafft profitable Möglichkeiten für Immobilieninvestoren. Das Geschäftsmodell umfasst drei primäre Geschäftszweige: eine Alternative zu Hotels, gewinnbringende Mietobjekte und Veranstaltungsorte.

Zu den Vorteilen von Le Bijou gehört, dass es keine Mietpreisbeschränkungen gibt (ein wesentlicher Unterschied zu traditionellen Vermietungen, die dem Mietrecht unterliegen) und dass keine unbezahlten Mieten anfallen, weil sich Le Bijou an die aktuellen Trends anpasst: vermögende Privatpersonen, die Kurzzeitaufenthalte in Anspruch nehmen möchten.

Im Einklang mit dieser schnellen Anpassungsfähigkeit nutzt Le Bijou Technologien, um Tag für Tag mit den Marktbedingungen Schritt zu halten. Die diversifizierten Einkommensquellen, die erstklassigen Standorte und die Automatisierung sorgen für eine kontinuierliche Performance-Steigerung des Unternehmens. Wie schon erwähnt, ist jede Investition mit einem Risiko verbunden und daher ist es wichtig, dass Sie sich vor einer Investition immer gründlich informieren und beraten lassen. Es ist jedoch unbestritten, dass einige fantastische Alternativen zu herkömmlichen Immobilieninvestitionen bei der Entscheidung, wo und wie Sie in Immobilien investieren wollen, durchaus in Erwägung gezogen werden sollten.

Fazit: Sie benötigen kein exorbitantes Vermögen, um in Immobilien zu investieren. Sehen Sie sich die verfügbaren Optionen an und prüfen Sie auch weniger bekannte Möglichkeiten wie Le Bijou. Wenn Sie in die Kategorie der Mass Affluent Investoren fallen, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele: Wollen Sie passive Einkommensquellen schaffen oder Ihr Portfolio diversifizieren? Oder möchten Sie einfach nur Ihr Vermögen aufbauen? Wie auch immer Ihre persönlichen Absichten aussehen, wägen Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Anlagemöglichkeiten ab und treffen Sie dann anhand Ihrer individuellen Situation eine Entscheidung.