Un regard approfondi sur les cycles de vie de l'immobilier commercial

Le Secteur immobilier commercial (ou commercial real estate ou CRE en anglais) suisse génère actuellement des rendements initiaux nets moyens supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel, à savoir 3,4% contre 3,1% à la fin de l’année 2023. À l'instar du secteur résidentiel, l'immobilier commercial suisse bénéficie d'une forte demande face à une offre faible.

Au cours des années 2022 et 2023, la demande concernant les espaces de bureaux est restée très élevée, portée par la reprise post-pandémique et la forte croissance du marché de l'emploi. En dépit du ralentissement économique, la demande en matière d'emploi continue de croître, avec une hausse de 2,2% au 3ᵉ trimestre 2023 sur une base annuelle, alimentant davantage le besoin eut égard aux espaces de bureaux. Cela dit, les niveaux d'offre restent inférieurs à ceux d'avant la pandémie. En outre, le volume des permis de construire est à son niveau le plus bas depuis le début du siècle. Compte tenu de ces facteurs, la marge de progression des rendements en matière de CRE est encore importante.

Cependant, avant de se lancer sur le marché de l'immobilier, les investisseurs prudents doivent se familiariser avec les trois principaux cycles en la matière: le cycle de vie de la propriété des actifs, le cycle du marché et la durée de vie d'un bâtiment.

1. Guide de l'acheteur: Le cycle de vie de la propriété des actifs

Le cycle de vie de la propriété des actifs comprend les 4 phases typiques liées à leur possession: de l'acquisition à la cession.

a) L’acquisition

La phase d'acquisition est cruciale en ce sens qu'elle jette les bases la réussite ou l'échec d'un investissement. Les biens immobiliers commerciaux diffèrent considérablement, en termes d'emplacement, de rendement, d'entretien et de durée de vie. Il vaut mieux donc faire preuve de rigueur lorsqu'il s'agit de trouver un bien qui corresponde à vos critères. Bien que cette étape soit appelée d’“acquisition”, il serait plus juste de l'appeler “recherche et mise en relation.”

La première phase consistera donc à décider si vous souhaitez acheter un bien immobilier CRE déjà existant ou si vous souhaitez participer au développement d'un nouveau bien immobilier. Procéder ainsi peut offrir une plus grande flexibilité et un meilleur contrôle à long terme. Toutefois, à moins d'avoir de l'expérience en matière de développement, il est généralement beaucoup plus facile d'investir dans un bien existant. Les promoteurs doivent être préparés à de nombreux écueils insoupçonnés. Quant à l'âge des bâtiments, il s'agit d'un facteur à ne pas négliger lors d'un investissement dans un bien existant (voir la section Durée de vie des bâtiments).

La question du financement vient ensuite (pour celles et ceux qui achètent l'ensemble du bien). Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier, il est essentiel de déterminer votre capacité financière. Grâce à des entretiens avec des banquiers et des courtiers, vous pourrez vous faire une idée de votre ratio prêt/valeur potentiel ainsi que de la répartition entre les paiements d'intérêts et de capital.

La recherche de financement est suivie d'une étude de marché. Quelles sont les villes, les localités et les locataires répondant à vos critères? Cherchez-vous à louer à des start-ups technologiques dans la ville de Zurich, en pleine effervescence, ou à des entreprises publiques à Berne? Quelles sont les dynamiques en jeu à court et à long terme? Cette recherche doit être menée en gardant à l'esprit votre objectif en matière de Revenu d'exploitation net (“NOI”) et de Retour sur investissement (“ROI”).

Lorsque vous aurez trouvé la bonne propriété, vous engagerez des négociations avec les propriétaires en leur envoyant une lettre d'intention, ou “LOI” (pour celles et ceux qui achètent l'ensemble de la propriété). La LOI fixe le calendrier et les étapes qui mèneront à la vente finale. Elle prévoit le temps nécessaire pour procéder à une vérification préalable de plusieurs facteurs, parmi lesquels l'état physique du bien et son environnement, ainsi que des aspects juridiques tels que la propriété, les permis et le zonage. Si tout se déroule comme prévu, les négociations finales commencent, et sont suivies d'une analyse de souscription et d'un accord avec votre banque ou votre courtier, de consultations juridiques, de la finalisation du contrat et, enfin, du règlement et du transfert de la propriété.

Rappelons que le processus de vente se déroule en plusieurs étapes et prend du temps. Qui plus est, chaque vente étant différente, l'intervention d'un juriste expérimenté peut grandement faciliter les choses.

b) La valeur ajoutée

Une fois propriétaire du bien (ou de votre part dans un projet), vous pouvez allouer du temps et des ressources à la recherche de moyens visant à augmenter son Revenu d'exploitation net (ou NOI en anglais). Ce processus d'amélioration implique des efforts de part et d'autre du spectre financier: réduction des coûts et augmentation des revenus. Néanmoins, en règle générale, les marges de manœuvre en vue d'augmenter les revenus sont plus importants que celles relatives à la réduction des coûts.

Les revenus peuvent être augmentés via des améliorations sur le bien immobilier en question qui augmenteront le taux d'occupation ou justifieront des loyers plus élevés pour les locataires existants. Lesdites améliorations peuvent être d'ordre esthétique, comme la rénovation du hall d'entrée, l'aménagement paysager ou des rénovations de plus grande envergure qui transforment l'agencement et l'aspect du bâtiment. Rappelez-vous que tout changement doit être soigneusement planifié en amont avec vos partenaires financiers, les entrepreneurs et les locataires existants.

c) La stabilisation

Une fois les fonds investis dans le bien immobilier concerné, c'est le moment d'en récolter les fruits et de veiller à en optimiser les rendements. Dans cette optique, il convient de maintenir un taux d'occupation élevé et de veiller à ce que les loyers augmentent au même rythme que l'inflation – voire plus rapidement, en veillant notamment à ce que les bons locataires soient satisfaits et en remplaçant ceux qui le sont moins. Parallèlement, il convient également de veiller à l'entretien du bien et de suivre de près les flux de trésorerie afin de déceler tout signe de problème éventuel.

d) La liquidation

Aucun bâtiment n'est éternel. Par conséquent, à un moment donné, généralement entre 15 et 20 ans, la plupart des investisseurs voudront vendre leur bien, le refinancer ou faire appel à d'autres investisseurs (si tant est qu'ils soient propriétaires de l'ensemble du bien). Avant toute décision, ces options méritent d'être examinées attentivement moyennant une analyse approfondie intégrant les rendements actuels et prévisionnels, ainsi que les frais financiers et d'entretien. Le bien en question a-t-il déjà atteint les rendements escomptés? Les rendements futurs seront-ils à la hausse ou à la baisse?

Certains investisseurs envisagent de vendre lors de la phase de stabilisation, dès lors que leur objectif de rendement est atteint. D'autres préfèrent continuer à récolter des bénéfices jusqu'à ce que les flux sortants dudit bien (l'argent dépensé pour les dépenses telles que l'assurance, les taxes, l'entretien, etc.) surpassent ses flux entrants (l'argent que l'on perçoit grâce aux loyers). Il vaut mieux déterminer à l'avance votre stratégie de sortie afin d'être prête à agir lorsque les bonnes conditions seront réunies.

Par ailleurs, si vous choisissez de vendre, il est essentiel d'évaluer le cycle du marché afin de tirer parti des opportunités de croissance potentielles et d'éviter de passer à côté du gros de la croissance.

2. Guide de l'investisseur: Le cycle du marché

Les investisseurs en immobilier commercial doivent prêter attention à la fois aux conditions locales et nationales du marché immobilier lorsqu'ils achètent ou vendent un bien, afin de s'assurer qu'ils obtiennent un prix juste et souhaitable. Le diagramme ci-dessous illustre un modèle générique du marché de l'immobilier commercial en quatre phases. Bien que les investisseurs puissent acheter ou vendre avec succès au cours des quatre phases de ce cycle, ce diagramme peut les aider à déterminer s'ils doivent faire preuve de patience ou passer à l'action.

Look at market fluctuations as your friend rather than your enemy; profit from folly rather than participate in it.
– Warren Buffett

Quadrants du cycle du marché immobilier
Source: Crowdstreet

a) Reprise

La phase de reprise correspond essentiellement au creux du cycle précédent: les taux d'occupation sont au plus bas ou proches de leur niveau le plus bas, la demande est faible, la vitesse de rotation des baux est modeste et la construction neuve s'est arrêtée. Malgré tout, comme le dit le proverbe, l'heure la plus sombre vient toujours avant l'aube; durant cette phase, la demande rebondit progressivement, conjuguée à une pénurie de nouvelles offres, aboutissant à des hausses des taux d'occupation et des loyers – un signe clair de reprise du marché.

Cette phase marque une bonne occasion de s'assurer un emplacement de qualité à un prix raisonnable. Vous pourrez ensuite tirer parti de la reprise du marché en augmentant le taux d'occupation et en reconduisant une série de baux à court et à long terme avec des loyers en hausse.

D'aucuns affirment que la Suisse se trouve actuellement dans une phase de reprise, avec un recul du nombre de logements vacants et une faible croissance en matière de construction (voir le graphique ci-dessous). Pour autant, la Suisse pourrait bientôt entrer dans une phase d'expansion en raison de la forte demande en termes d'emploi et de CRE. La suite dépendra en grande partie de l'évolution de la croissance du PIB au cours des prochaines années.

Permis de construire et offre de bureaux (en millions CHF)
Source: Julius Baer

b) Expansion

Lorsque la demande commence à croître sous l'effet d'une amélioration de l'économie ou de facteurs externes, l'augmentation du nombre de logements occupés se traduit par une faiblesse de l'offre et les loyers augmentent. Cette hausse des loyers stimule l'activité de construction et, tant que la demande reste forte, les taux d'inoccupation continuent de baisser.

Cette période représente une excellente opportunité pour l'acquisition et le développement de biens immobiliers (investissement dans des projets à valeur ajoutée). Certes, les prix sont encore relativement bas, mais les rendements croissants font rapidement passer la propriété nouvellement acquise ou développée dans la phase de stabilisation. À partir de là, il est possible de capitaliser sur les rendements cumulés ou d'opter pour la vente et le réinvestissement pendant que le marché reste en phase d'expansion.

c) Surabondance de l'offre

À un certain stade, l'escalade de l'activité de construction peut atteindre un point de saturation, provoquant une résurgence des locaux vacants (bien que la probabilité que cela se produise soit minime en Suisse, en raison de ses réglementations strictes en la matière décrites dans la Loi suisse sur l'aménagement du territoire de 2014, qui limite de manière significative l'activité de construction). Afin d'attirer attirer de nouveaux locataires, les propriétaires peuvent alors baisser le loyer, mais les contrats de bail existants ont peu de chances d'être réévalués. Ce tournant peut survenir plus tôt en cas de choc négatif sur la demande, comme une hausse des taux d'intérêt.

Au cours de cette phase, certains investisseurs peuvent décider de se retirer, tandis que d'autres conserveront de bons “biens essentiels” dont le taux d'occupation est élevé et qui sont liés à des loyers élevés pendant plusieurs années. En définitive, ces décisions seront influencées par les causes du ralentissement de la demande. L'économie se détériore-t-elle? S'agit-il d'une correction brève et brutale du marché? Ou bien d’un choc externe tel qu'un goulot d'étranglement au niveau des matériaux, auquel il a été possible de remédier rapidement?

d) Récession

Si la demande continue de reculer et que le nombre de logements vacants continue d'augmenter, les loyers risquent de s'effondrer et les prix de l'immobilier de stagner. Les personnes non préparées peuvent se retrouver en difficulté financière: incapables d’honorer leurs emprunts et de couvrir leurs autres dépenses. En revanche, des acheteurs opportunistes peuvent saisir l'occasion d'acquérir des biens en difficulté à des prix avantageux. À terme, avec l'arrêt de la construction, l'offre deviendra inférieure à la demande et les signes de la prochaine phase de reprise apparaîtront.

3. Durée de vie des bâtiments

En moyenne, les bâtiments commerciaux ont une durée de vie de 50 à 60 ans. Bien qu'un bon entretien, des rénovations et des extensions puissent prolonger la durée de vie d'un immeuble, cela ne peut durer qu'un certain temps. En tant qu'investisseur en immobilier commercial, vous devez comprendre les dépenses associées aux différentes phases de la durée de vie d'un bâtiment.

À titre d'exemple, les nouveaux bâtiments sont d'ordinaire soumis à une période de rodage au cours de laquelle des problèmes liés à la construction peuvent survenir et nécessiter une résolution rapide. Bien que ces problèmes puissent être couverts par l'assurance, ils peuvent occasionner une perte temporaire de revenus locatifs.

Inversement, les bâtiments plus anciens requièrent généralement un plus haut niveau d'entretien.Les propriétaires doivent donc déterminer stratégiquement quand investir dans des initiatives visant à prolonger la durée de vie d'un immeuble – une démarche souvent qualifiée de “renouvellement du capital” (ou capital renewal en anglais). Dans certains cas, la rénovation s'avère être une solution plus rentable que l'investissement dans de vastes travaux de rénovation ou d'agrandissement, bien que l'approche optimale varie en fonction des caractéristiques propres à chaque édifice. Quoi qu'il en soit, le renouvellement du capital tend à engendrer des coûts supérieurs au fur et à mesure que le bâtiment vieillit (voir le tableau ci-dessous).

Cycle de vie d'un bien immobilier en cinq phases
Source: AssetInsights.Net

Conclusion

Bien des investisseurs ont fait fortune grâce à l'immobilier, en particulier dans le secteur commercial. À la différence de nombreux biens immobiliers résidentiels, les propriétés commerciales suscitent souvent une forte demande dans des zones très spécifiques caractérisées par une offre limitée, comme à New York ou à Zurich. Compte tenu de cette dynamique unique et des circonstances particulières qui prévalent actuellement sur le marché immobilier suisse (forte demande et faible offre), les nouveaux investisseurs auront tout intérêt à comprendre les différents cycles inhérents à l'investissement en matière de CRE.