L'importance des facteurs démographiques dans l'investissement immobilier suisse

Étude de cas – Inde vs. Japon – Quelle démographie est idéale pour l'investissement immobilier?

En toute logique, le pays idéal sur le plan de l'investissement immobilier se caractérise par une prépondérance de personnes relativement jeunes (moins de 40 ans), qui contribuent de manière déterminante aux gains de productivité de la main-d'œuvre. Ce segment démographique représente l'une des cohortes les plus actives de toute la population et inclut souvent de nombreux jeunes couples mariés qui aspirent à acheter une maison.

Ce profil démographique constitue un facteur important derrière l'optimisme actuel des analystes financiers vis-à-vis des perspectives économiques de l'Inde, lesquelles sont également confortées par la “pyramide des âges” du pays à la fin de l'année 2023.

Pyramide des âges de l'Inde en 2023
Source: Central Intelligence Agency (CIA)

D'un point de vue démographique, l'Inde est un pays “jeune”, fort d'une cohorte massive d'hommes et de femmes âgés de 20 à 40 ans. L'âge médian est relativement bas, à 29,8 ans, tandis que la population totale augmente de 0,72% par an.

Ce paysage démographique, associé à divers autres facteurs, explique les prévisions des observateurs influents, selon lesquelles l'Inde devrait connaître une croissance annuelle de 6% au cours des cinq prochaines années. Ce rythme est supérieur à celui de la plupart des autres grandes économies, sans compter que l'Inde figure déjà parmi les cinq plus grandes économies du monde.

La logique sous-jacente à ces projections est simple et logique. Primo, une forte proportion de jeunes implique que de nombreux hommes et femmes en âge de travailler sont disponibles aux fins de l'accroissement de la production économique. Secundo, cette tranche d'âge est la plus encline à dépenser pour les produits qui découleront de cette croissance.

India could become the world’s 3rd largest economy in the next 5 years.
— Article paru dans le Forum économique mondial

Bien entendu, tous ces éléments présupposent que les autres facteurs essentiels à la croissance soient déjà en place. Il faut notamment des politiques économiques favorables aux entreprises, ainsi qu'une épargne abondante qui financera les investissements dans la production, l'éducation, les infrastructures, etc.

En Inde, bon nombre de ces facteurs sont bel et bien en place. Aussi, le pays a-t-il connu un boom immobilier ces dernières années, affichant une croissance annuelle cumulée atteignant pas moins de 9,2%. À cet égard, il est intéressant de comparer la pyramide des âges de l'Inde avec celle du Japon, toutes deux calculées à la fin de l'année 2023.

Pyramide des âges du Japon en 2023
Source: Central Intelligence Agency (CIA)

Les tranches d'âge dominantes s’avèrent beaucoup plus âgées qu'en Inde, les concentrations les plus marquées de la pyramide correspondant aux segments des 50-54 ans et des 70 ans et plus. L'âge médian se situe à 49,1 ans, soit presque 20 ans de plus, et la population diminue à un rythme de 0,54% par an, confrontant ainsi le pays à des défis démographiques. Ainsi, en dépit du soutien apporté par la croissance de la consommation intérieure et des exportations, l'économie japonaise ne devrait croître que de 1% en 2024, avec une progression encore plus faible de 0,8% en 2025.

Il en résulte que le marché japonais de l'immobilier résidentiel a enregistré des performances pour le moins mitigées. Après plusieurs années de stagnation relative, une nette reprise s'est finalement amorcée en 2020. Pour l'essentiel, cette tendance reflétait les efforts renouvelés du gouvernement visant à stimuler l'économie suite à l'invasion de l'Ukraine par la Russie en février 2022. Cette reprise a toutefois commencé à s'essouffler au cours du dernier trimestre 2023 et la demande est actuellement en baisse.

La conclusion logique de cet exposé détaillé est la suivante: faute d’une économie en croissance, la valeur des biens immobiliers ne peut que difficilement augmenter. La solidité du marché immobilier suppose que les acheteurs soient convaincus qu'ils seront plus fortunés à l'avenir ou, à tout le moins, qu'ils ne verront pas leur situation se dégrader.

Analyse démographique de Zurich: Quel est son niveau d'attractivité?

Chez Le Bijou, nous nous intéressons tout particulièrement à Zurich. Examinons donc le profil démographique de cette ville. Vous trouverez ci-dessous la pyramide des âges de cette ville, basée sur des données estimées à la fin de l'année 2022.

Pyramide des âges de Zurich en 2022
Source: CITY POPULATION

Le segment le plus important, et de loin, concerne les 30-39 ans, dont l'âge médian est de 38,5 ans en 2022, ce qui est encourageant. Ce chiffre est bien inférieur à la médiane nationale de 44,2 ans en 2023, comme nous l'avons souligné précédemment. Tout aussi réjouissant, la population de la ville a augmenté à un rythme rapide ces dernières années, affichant une croissance annuelle de 0,94% entre 2020 et 2023, surpassant ainsi largement la croissance nationale suisse estimée à 0,75% en 2024, également mentionnée plus haut. Ce rythme de croissance est même plus rapide que celui de la population indienne.

À l’instar de certaines autres grandes zones urbaines européennes, les prix de l'immobilier résidentiel à Zurich ont légèrement diminué au cours du premier trimestre 2023. En cause, notamment, la hausse des taux hypothécaires et l'incertitude économique ambiante suite à l'invasion de l'Ukraine par la Russie en février 2022. Cela dit, depuis avril dernier, les valeurs se sont redressées dans toute l'Europe, avec une nette avance pour Zurich, comme le montre le graphique ci-dessous.

Évolution des prix résidentiels d'une année sur l'autre selon Bloomberg City Tracker
Source: Bloomberg

Un facteur important ayant contribué à ce redressement réside dans la situation financière exceptionnellement solide de Zurich. En effet, Fitch, l'un des trois leaders mondiaux dans le domaine de la notation financière, a confirmé la note AAA de Zurich en novembre dernier. Tandis que S&P, un autre des trois leaders, a relevé son évaluation à long terme de AA+ à AAA, la note la plus élevée possible, le mois précédent. Les deux agences ont cité la stabilité à long terme et la solidité financière de la ville comme les principales raisons de leurs évaluations de premier ordre.

S'il ne fait donc aucun doute que les facteurs démographiques contribuent fortement à l'attractivité des investissements immobiliers en Suisse et, en particulier, à Zurich, il est tout aussi évident que d'autres paramètres jouent également un rôle majeur.

Certains de ces paramètres, bien qu'intangibles et qualitatifs, n'en sont pas moins déterminants. Par exemple, la plupart des gens – qui ne connaissent probablement pas très bien la Suisse – pensent que Genève et Lausanne sont les seuls joyaux pittoresques que compte notre pays. Ces villes sont certes exceptionnelles, nichées entre lacs et montagnes, bordées de charmants quartiers médiévaux où se promener, mais Zurich n’en est pas moins un joyau en soi. Située au bord d'un lac, elle offre une vue imprenable sur les collines et les montagnes environnantes. Elle aussi est une cité ancienne, datant d'environ 2'000 ans, qui regorge de magnifiques bâtiments historiques.

Centre historique de Zurich avec la rivière Limmat
Source: Adobe Stock

Plus prosaïquement, mais aussi plus significativement du point de vue de l'investisseur, Zurich demeure la capitale financière de la Suisse et, voire même, de toute l'Europe continentale. Par conséquent, Zurich dispose de tous les équipements ainsi que de l'expertise nécessaire pour faciliter le processus d'investissement immobilier: des cabinets d'avocats de premier plan, des commissaires aux comptes et des comptables de classe mondiale, des agents immobiliers compétents de même que des systèmes de transport nationaux et internationaux modernes.

Zurich est par ailleurs une ville aux intérêts commerciaux très variés. Si les services financiers, en particulier le secteur bancaire, assurent environ un tiers de la richesse de la ville et un quart de ses emplois, elle fait également office de plaque tournante européenne pour la biotechnologie et les sciences de la vie. En outre, les industries de l'aérospatiale et des équipements automobiles sont très présentes.