Les trois dernières années ont été marquées par une remarquable confluence de trois événements marquants. Entre l'invasion russe de l'Ukraine, l'escalade de la polarisation politique aux États-Unis et en Europe, et la pandémie mondiale de coronavirus, l'incertitude a gagné les investisseurs de manière générale, et pas seulement ceux du secteur immobilier.
Changement de paradigme: L'investissement immobilier suisse dans le monde post-pandémique
Mar 2024La BNS à la rescousse
Pour autant, il ne faut jamais se fier aux sentiments, lesquels sont éphémères et en constante évolution. La question qu'il convient de se poser est la suivante: quels sont les faits concrets lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier suisse?
Indices des prix de l'immobilier suisse (T1 2000 = 100)
Source: Global Property Guide
Lorsque le confinement a commencé au début de l'année 2020, le marché a connu une légère hésitation initiale, à peine perceptible sur le graphique. Cette hésitation s'est toutefois rapidement dissipée, les prix reprenant et accélérant même leur tendance haussière d'avant la crise de la COVID. Cette situation s'explique en partie par l'interruption de l'activité de construction provoquée par le confinement, qui a exacerbé une pénurie de logements déjà chronique.
Mais la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) a également joué un rôle majeur. Redoutant l'effondrement économique que la pandémie faisait craindre, la banque centrale a réduit son taux directeur à un niveau négatif de 0,75%, soit le taux le plus faible au monde.
Un marché d'emprunteurs
Les acquéreurs de logements ont répondu avec enthousiasme, probablement motivés dans une certaine mesure par les périodes prolongées passées à l'intérieur pendant le confinement, qui ont révélé les lacunes de leurs espaces de vie actuels, notamment le manque d'espace. Les coûts d'emprunt exceptionnellement bas n'ont toutefois pas été le seul facteur à l'origine de cette demande. Depuis la fin du XXe siècle, la Suisse connaît en effet une augmentation constante de sa population, en raison notamment de l'immigration croissante, en particulier en provenance de l'Union européenne, qui a joué un rôle non négligeable dans cette tendance.
Immigration nette annuelle et croissance de la population en Suisse
Source: Bloomberg
Au niveau de l'offre, les circonstances ont également favorisé de fortes tendances en matière de valorisation des logements. Entravée par des lois de planification restrictives (notamment La loi suisse sur l'aménagement du territoire (LAT) de 2014) conçues pour limiter l’expansion urbaine, l'offre de nouveaux logements a diminué même avant l’épidémie de COVID-19 – et de nombreux experts du secteur s'attendent à ce que cette tendance se poursuive.
Permis de construire et demandes de permis de construire en nombre d'unités résidentielles
Source: Credit Suisse
Un mandat légal favorisant la pénurie
Selon cette même banque, le principal responsable juridique serait La loi sur l'aménagement du territoire (LAT) de 2014, laquelle restreint l'extension des zones constructibles autorisées, obligeant les promoteurs à travailler uniquement dans les zones actuellement autorisées. En outre, bien que la loi ait été officiellement approuvée par les 26 cantons en octobre 2022, son plein effet ne sera observé qu'une fois que chaque canton aura mis à jour ses réglementations locales pour y inclure les nouvelles dispositions – signe que les choses vont continuer à suivre cette tendance.
De surcroît, la politique monétaire menée pendant la période de confinement de la pandémie a également stimulé de manière significative les prix de l'immobilier. Quelque 35 milliards CHF ont été injectés dans l'économie nationale afin de soutenir les entreprises à l'arrêt et leurs employés privés de travail. Une part inconnue, mais probablement substantielle, de cette somme aurait été consacrée aux dépôts et autres coûts liés à l'achat d'une maison ou d'un appartement.
Le Kraken se réveille
Certes, la pandémie de coronavirus a eu un impact positif significatif sur la valeur de l'immobilier suisse, mais ce phénomène n'a été que temporaire. L'invasion de l'Ukraine par la Russie en février 2022 a joué un rôle bien plus important. Les livraisons d'énergie russe à l'Europe ont été interrompues, réveillant à la fois l'inflation et les taux d'intérêt qui dormaient dans une tendance baissière depuis des décennies.
Taux d'intérêt et d'inflation en Suisse de 2004 à 2024
Source: Trading Economics
Au lendemain de l'invasion, le taux d'intérêt annuel d'une hypothèque fixe à cinq ans est passé d'environ 1% à 2,7%. Bien que modeste par rapport au taux moyen à long terme de 4%, cette hausse a fait passer le coût annuel d'un prêt pour l'achat d'un appartement moyen de 8'250 CHF à 21'380 CHF.
À la suite de l'invasion, les évaluations immobilières ont d'abord fait l'objet d'un certain flottement, mais la tendance à la hausse a rapidement repris, bien qu'à un rythme plus lent. Malgré cela, la demande a été étouffée, non pas en raison de la hausse des prix, mais parce que le coût total du logement a fortement augmenté et que le ratio d'accessibilité s'est détérioré.
Comparaison des dépenses pour les logements occupés par leur propriétaire et les logements locatifs (dernier point de données: T4, 2022)
Source: Credit Suisse
Le Crédit Suisse, dans son étude sur l'immobilier en 2023, a estimé que le coût annuel moyen d'une hypothèque atteignait entre 40% et près de 60% du revenu national moyen, selon que l'habitation achetée était respectivement un appartement en copropriété ou une maison. Pour mesurer l'impact de cette hausse, il est essentiel de tenir compte du contexte plus large, à savoir que les aliments, le carburant, l'habillement, etc. ont également augmenté de manière substantielle.
Prévisions contrariées
Face à de telles contraintes, on pourrait s'attendre à une forte pression à la baisse sur les prix de l'immobilier en Suisse. Or, s'ils ne font guère mieux que stagner, c'est probablement parce que notre économie défie, elle aussi, les prévisions baissières de la plupart des analystes au cours de l'année 2022.
Durant cette période, tout le monde ou presque s'attendait à ce que la forte hausse des prix et des taux d'intérêt conduise à une récession aux États-Unis en 2023. Si la Suisse n'a pas connu le même sort, d'éminents analystes comme Pictet prévoyaient une baisse de la croissance du PIB, passant de 2% en 2022 à seulement 0,5% en 2023. Cette prévision remonte à décembre 2022, mais en septembre 2023, la persistance de niveaux de consommation satisfaisants a incité le gouvernement à revoir ses projections à la hausse, prévoyant désormais une augmentation de 1,3% pour 2023 et de 1,2% pour 2024.
Il n'en demeure pas moins que les facteurs qui ont affaibli l'offre de logements pendant des décennies sont toujours à l'œuvre. Plus particulièrement, l'offre de logements neufs demeure faible, car le secteur de la construction reste entravé par des restrictions en matière de planification ainsi que des pénuries de main-d'œuvre (charpentiers et électriciens, en particulier).
Prévisions de l'activité de construction résidentielle en Suisse
Source: Wüest Partner
Le graphique ci-dessus brosse un tableau très optimiste des perspectives de l'offre dans l'immobilier. Même après la reprise post-COVID, l'activité de construction résidentielle a stagné tout au long de l'année 2023, avec une baisse notable vers la fin de celle-ci et jusqu’à aujourd’hui. Dans le même temps, le nombre de demandes de permis de construire reste faible, ce qui suggère que toute reprise de la construction de logements en 2024 sera modeste.
Simultanément, les coûts d'emprunt devraient chuter de manière significative, la banque centrale commençant à réduire son taux directeur depuis le pic de 1,75% atteint en juin 2023. UBS prévoit trois réductions, la première étant attendue en juin. Parallèlement à la baisse de l'inflation, cette évolution devrait contribuer à améliorer l'accessibilité financière, encourageant ainsi une nouvelle demande, encore alimentée par l'augmentation des flux migratoires.
Tout cela témoigne de manière impressionnante de la stabilité et de la résilience de l'immobilier suisse. À tel point que les hypothèses précédentes de Le Bijou concernant un recul des valorisations semblent trop pessimistes étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt et l'économie nationale n'ont pas suivi les trajectoires “anticipées”.
