Dépasser les actions et les obligations: Le pouvoir de l'immobilier pour remodeler les portefeuilles traditionnels

Dans la construction d'un portefeuille d'investissement, la diversification entre des classes d'actifs décorrélées est toujours fondamentale pour minimiser les risques tout en maximisant les rendements. Les actions et les obligations sont les actifs habituellement sélectionnés à des fins de diversification, mais l'immobilier est trop souvent négligé, alors même qu'il a prouvé qu'il permettait d'obtenir des rendements favorables tout en réduisant le risque d'investissement.

Dans cet article, nous vous expliquerons comment atteindre cette conjonction idéale d'avantages dans votre portefeuille d'investissement.

“Toute personne qui investit dans des biens immobiliers judicieusement situés dans un quartier en plein développement d'une communauté prospère adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendante, car l'immobilier est à la base de la richesse.” — Theodore Roosevelt

La mort du 60-40

La diversification classique consistait en un portefeuille “60-40”: 60% d'actions et 40% d'obligations. Cette structure s'est avérée très efficace sur le long terme, avec un rendement annuel moyen de 7,1% pour les dix années précédant la fin de l'année 2021 et de 9% par an pour les 100 années précédant cette date.

Puis vint 2022, année qui a bouleversé la donne. Le rendement annualisé du 60-40 s'est effondré pour atteindre une perte annualisée de 34,4% fin octobre 2022, le pire résultat depuis un siècle, les actions et les obligations ayant chuté simultanément, poussant de nombreux investisseurs à remettre en question la validité du modèle.

Performance annuelle du portefeuille 60-40 au cours du siècle dernier
Source: Investopedia

Ces questions continuent de se poser aujourd'hui, la résurgence de l'inflation combinée à la morosité des économies brandissant la menace de la stagflation. Les analystes du Fonds Monétaire International (FMI) estiment que la croissance du PIB mondial ralentira à 3% en 2023 et stagnera en 2024, bien en dessous de la moyenne annuelle de 3,8% observée entre 2000 et 2019. Dans le même temps, l'inflation mondiale devrait se maintenir au niveau de 7,7% en 2023 et de 6,1% en 2024.

Au vu de ces perspectives, Le Bijou est convaincu que les investisseurs devraient envisager d'ajouter l'immobilier à leur combinaison habituelle 60-40.

Comme les données historiques le montrent, même en cas de baisse des rendements, l'immobilier a été moins durement affecté que les actions et s'est redressé relativement vite à la faveur d'une amélioration de la situation économique. Il constitue donc l'un des meilleurs moyens de protéger un portefeuille d'investissement contre la stagflation. Sur le graphique ci-dessous, vous pouvez constater que les rendements annuels suisses de l'immobilier (ligne turquoise) ont été beaucoup plus élevés et plus stables que ceux des actions (en bleu) au cours des 15 dernières années. Ils ont même été plus stables que ceux des obligations supposées sûres (ligne orange).

Comparaison des rendements annuels des actions, des obligations et de l'immobilier en Suisse
Source: TradingView

De plus, peu importe l'état de l'économie ou des marchés, le besoin de logements sera toujours présent, et l'offre limitée permet aux investisseurs immobiliers de prospérer dans presque tous les environnements.

New approaches to asset allocation – an in-depth analysis

Analyse du ratio de Sharpe

Des recherches montrent qu'une allocation immobilière de seulement 10% peut améliorer de manière significative les caractéristiques de rendement et de risque de l'ensemble de votre portefeuille. Ainsi, comme le montre le graphique ci-dessous, le ratio de Sharpe, qui mesure les rendements des investissements dans le contexte de leur volatilité, ou risque, augmente à mesure que la proportion de biens immobiliers dans le portefeuille s'accroît.

Ratio de Sharpe associé à des portefeuilles avec différentes répartitions d'actifs (actions-obligations-immobilier)Ratio de Sharpe associé à des portefeuilles avec différentes répartitions d'actifs (actions-obligations-immobilier)

Dans le cas d'une répartition classique 60-40 sans immobilier, ce ratio est de 0,15. En transférant 10% de la pondération des actions vers l'immobilier (50-40-10), le ratio passe à 0,20 et continue de s'améliorer avec l'inclusion de l'immobilier dans un portefeuille d'investissement. Au bout du compte, avec une allocation de 40% dans l'immobilier, composée principalement d'actions et de 10% d'obligations (30-30-40), le ratio de Sharpe passe à 0,48, soit une amélioration de 3,2 fois la performance ajustée au risque de votre portefeuille par rapport à ce qu'elle était pour une allocation traditionnelle de 60-40.

Analyse du maximum drawdown

L’analyse de l'abaissement maximal (Anglais, maximum drawdown (MDD)), qui quantifie le risque de baisse maximal attendu d'un portefeuille d'investissement, a également donné des résultats encourageants. Pour la répartition 60-40, le rabattement maximal des rendements trimestriels du portefeuille a été de 6,50%. Pour l'allocation 30-30-40. Cependant, le chiffre n'est que de 4,44% - 1,46 fois moins – tandis que le plus bas a été enregistré pour le portefeuille 40-40-20 - seulement 3,62%.

Écart maximum des portefeuilles avec différentes allocations d'actifs (actions-obligations-immobilier)

Analyse du risque & du rendement

En termes de rendement, nos recherches montrent également que les portefeuilles 40-30-30 et 30-30-40 ont généré des rendements de 131,26% et 132,65% respectivement au cours des 10 dernières années, contre 123,35% pour le modèle classique 60-40.

Les avantages des portefeuilles modifiés se reflètent également dans la réduction du risque dans la plupart des environnements macroéconomiques. Comparées à une allocation 60-40, ces stratégies ont réduit la volatilité des rendements – et donc leur risque – de 142% (pour l'allocation 30-30-40 par rapport à l'allocation 60-40 traditionnelle) au cours des dix dernières années.

Même avec seulement 10% d'immobilier, le modèle a montré un rendement légèrement plus élevé, tout en diminuant significativement le risque, pour l'ensemble du portefeuille.

Profil risque/rendement de l'immobilier sur la base du rendement trimestriel composé des 10 dernières années

Nos trois modèles de portefeuilles modifiés offrent ainsi un risque plus faible, un revenu plus stable et un potentiel de croissance du capital supérieur.

Conclusion

Pendant des décennies, le portefeuille traditionnel 60-40 a procuré de bons rendements aux investisseurs. Il est possible que l'effondrement de 2022 ait été une aberration et que, de ce fait, ce modèle reste valable à l'avenir, mais ses rendements ont été nettement inférieurs à ceux des portefeuilles comportant une part d'immobilier.

Nous avons démontré comment l'immobilier, un actif dit “dur”, peut jouer un rôle central dans un portefeuille d'investissement, en offrant de meilleures performances, une plus grande diversification, une génération de revenus stables et la possibilité d'une plus grande accumulation de richesse. En incluant des biens immobiliers aux côtés d'actions et d'obligations, les investisseurs peuvent se constituer un portefeuille bien équilibré, avec un risque réduit et des rendements plus fiables.

Même lorsque la valeur de votre portefeuille est insuffisante pour investir dans une sélection suffisamment diversifiée de biens immobiliers, vous pouvez toujours inclure cette classe d'actifs en investissant dans des sociétés d'investissement immobilier cotées sur un marché boursier. Mieux encore, vous pouvez bénéficier d'un accès sur mesure à une variété de biens immobiliers grâce au modèle de la propriété fractionnée, également utilisé par Le Bijou.