La plupart des investisseurs aspirent à posséder leur bien immobilier en tant que propriétaire franc (anglais freeholder), mais pour beaucoup d’entre eux, s'acquitter de la mise de fonds substantielle requise s'avère impossible, quand bien même ils financent leur achat au moyen d'un prêt hypothécaire. Dans pareil cas, un contrat de tenure à bail (de droits de superficie ou leasehold), souvent simplement appelé leasing, peut s’avérer plus abordable.

Quels sont les avantages comparatifs des droits de superficie? L'emportent-ils sur les inconvénients, ou vice versa? Les droits de superficie sont-ils une forme de propriété immobilière moins attrayante que la propriété franche? Autant de questions auxquelles beaucoup s’efforcent encore de répondre.

Une nation de locataires ou de propriétaires?

Compte tenu du niveau élevé des prix de l'immobilier en Suisse, l'option du leasing n’a cessé de gagner du terrain ces dernières années. Cette tendance à la hausse est également due à la pénurie persistante de logements en propriété franche dans plusieurs communes suisses. En effet, cette pénurie constitue l'une des principales raisons pour lesquelles la Suisse reste depuis longtemps une nation de locataires, avec le taux d’accession à la propriété le plus bas d'Europe.

Part des personnes vivant dans des ménages propriétaires ou des locataires de leur logement en 2022 (en %)
Source: Eurostat

Ladite pénurie est en grande partie due aux lois suisses en matière d'urbanisme, lesquelles sont très restrictives au regard des nouvelles constructions, plaçant le pays parmi les endroits les plus chers pour devenir un investisseur immobilier en pleine propriété.

Comment fonctionnent les droits de superficie?

Les droits de superficie sont le plus souvent associés aux appartements, mais ils sont également disponibles pour quasiment tous les types de biens immobiliers résidentiels. Dans le cas d'un appartement, le propriétaire franc, ou donneur à bail, peut posséder – voire même louer – l'ensemble de l'immeuble, puis sous-louer ou louer des unités individuelles à des tiers. Dans le cas d'un immeuble à bail indépendant, le titulaire de domaine à bail, ou preneur à bail, n'est pas propriétaire du terrain sur lequel le bien est situé; celui-ci appartient au donneur à bail.

Cela étant, le preneur à bail peut vendre le bâtiment, l'appartement ou la maison – mais pas le terrain – à un autre preneur à bail. Ils peuvent également les louer à d'autres personnes. Parfois, les gens louent le terrain, non aménagé, et construisent ensuite une maison ou un autre bâtiment selon leurs propres spécifications et préférences.

Les preneurs à bail doivent payer un loyer régulier ou une redevance foncière, pour sécuriser leur bail. En général, le loyer est payé annuellement et la convention de bail porte sur une durée minimale de 30 ans et jusqu'à 100 ans. À la fin du terme, si le preneur à bail souhaite maintenir l’accord, les droits de superficie doivent être renégociés.

Le principal avantage de l'approche des droits de superficie est évidemment financier. Le preneur à bail peut obtenir la pleine propriété d'un bâtiment moyennant un coût initial plus bas dans la mesure où il n'est pas responsable de l'achat du terrain. Bien qu'il ne possède pas le terrain, celui-ci est propriétaire du bien construit dessus et peut, par conséquent, l'exploiter pratiquement comme tout propriétaire franc. Avec l’accord contractuel du donneur à bail, tel qu'énoncé dans le contrat de tenure à bail, les preneurs à bail peuvent apporter des améliorations ou des ajouts, louer ou vendre le bien.

Quels sont les coûts des droits de superficie?

Pour illustrer cette économie, prenons l’exemple d’une maison construite sur une parcelle de 200 mètres carrés. En Suisse, la valeur marchande approximative d'une telle parcelle serait d'au moins 1’500’000 CHF, soit 7’500 CHF par mètre carré. Toutefois, dans des endroits privilégiés comme Zurich ou Genève, la valeur pourrait atteindre plus de 2 millions CHF, soit une moyenne d'environ 10’000 CHF par mètre carré, c'est-à-dire presque 1,4 fois plus élevée.

Bien que le preneur à bail évite de payer ces 1,5 million CHF, il doit tenir compte du loyer foncier continu. En règle générale, le propriétaire de cette parcelle hypothétique facturera au preneur à bail environ 5% de la valeur du terrain par an, soit 75’000 CHF, en supposant que la propriété ne prenne pas de la valeur pendant la durée du bail. En supposant que ce montant soit fixe, le coût s'élèvera à 2,25 millions CHF supplémentaires au cours d'un bail de 30 ans. Même en tenant compte de l'inflation, le coût “réel” de cette dépense ne sera probablement pas beaucoup plus bas que le coût du terrain dans cet exemple.

En outre, le loyer foncier peut subir des ajustements annuels, comme c'est généralement le cas. Ces ajustements peuvent être liés à divers facteurs tels qu'une mesure convenue de l'inflation, les taux d'intérêt hypothécaires ou les valeurs foncières en vigueur. Une telle variabilité introduit un facteur de coût supplémentaire, non quantifiable, dans les calculs d'un investisseur en droits de superficie.

Tout cela suppose que le preneur à bail potentiel achète des droits de superficie au comptant, de sorte que le coût d'un prêt hypothécaire ne soit pas pris en compte. Si l'acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, aux taux actuels, il lui en coûtera environ 2% par an. Cette dépense doit être déduite du rendement locatif de la maison à bail, qui s’élève actuellement à environ 3% au niveau national. De surcroît, cette analyse ne tient pas compte des dépenses liées à la gestion d'une propriété louée à des tiers. Il s'agit principalement de l'entretien de la structure et de ses équipements fixes (une installation électrique défectueuse ou une rupture de canalisation d'eau peuvent s’avérer plus coûteuses), ainsi que des taxes foncières, qui varient considérablement d’un canton à l’autre.

Fort heureusement, les coûts d'entretien et les intérêts hypothécaires peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu. Néanmoins, ces dépenses doivent être payées de la poche du preneur à bail au préalable, ce qui réduit de fait le flux de trésorerie généré par les revenus locatifs.

Quelle est la différence en termes de coût?

Jusqu'à présent, nous avons découvert qu'au fil du temps, les coûts associés au leasing ou à l'achat d'une maison en Suisse ne sont pas vraiment différents. De manière générale, il en va de même pour les rendements potentiels. La pénurie de terrains sur lesquels construire votre maison va de pair avec la pénurie de maisons déjà construites. Par conséquent, les valeurs des terrains et des bâtiments ont tendance à augmenter et à diminuer plus ou moins simultanément.

Swiss Residential Property Price Index (Q4 2019 = 100)
Source: Office fédéral de la statistique

Bien que l'accélération post-pandémique se soit ralentie au cours de l'année 2022 et de la première moitié de 2023, le graphique montre que les valeurs de l'immobilier résidentiel recommencent enfin à augmenter. Cela profitera à la fois aux propriétaires francs et aux titulaires de domaine à bail.

Conclusion: Posséder ou prendre à bail – que choisir?

En définitive, la décision d'acheter ou de louer un logement ou un bien d'investissement dépend de la situation et des objectifs personnels. Si vous disposez d’un niveau de revenu adéquat mais que le capital nécessaire fait défaut, un droit de superficie peut se révéler le meilleur moyen de bénéficier des avantages de l'investissement immobilier à un coût plus raisonnable.

L'inconvénient tient au fait que le titre de propriété est moins “complet”. En outre, bien qu'un contrat de tenure à bail puisse s'étendre sur des décennies, il peut également être modifié, voire résilié, par le donneur à bail en respectant un préavis de quelques mois seulement en cas de changement de circonstances. De même, toutefois, si la situation du preneur à bail change, celui-ci peut également notifier son intention de modifier ou de mettre fin au contrat.

Bien que les propriétaires francs échappent à ces risques et préoccupations, ils doivent faire face à un investissement initial important, d'environ 16’000 CHF par mètre carré pour une maison ou un appartement à Zurich, et d’environ 15’000 CHF à Genève. Cela dit, malgré le prêt hypothécaire plus important associé à la détention d'un bien en propriété franche, la charge financière globale tend à être moins élevée, et ils jouissent de la propriété complète à la fois du terrain et du bâtiment.

En dernier ressort, la décision d’opter pour la propriété ou le leasing repose sur une évaluation minutieuse de la capacité financière, des préférences en matière de style de vie et du degré de tolérance au risque. Que l'on opte pour la flexibilité d’une propriété à bail ou pour la permanence d’une propriété franche, les deux voies offrent des opportunités pour les individus de s'établir et d'investir dans le marché immobilier dynamique de la Suisse.

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