Le meilleur moment pour se constituer un patrimoine, c'est maintenant. Cela vaut que vous soyez au sommet de votre carrière et de votre salaire ou que vous approchiez de la retraite. Pour se constituer et faire fructifier leur patrimoine, les investisseurs suisses privilégient généralement l'immobilier et la bourse. La question se pose toutefois de savoir quel est le meilleur investissement dans le contexte actuel.

Si l'immobilier et les actions offrent tous deux des rendements ajustés au risque compétitifs, ils présentent des profils de rendement et des niveaux de volatilité distincts. En outre, ils ont tendance à se comporter différemment en période d'inflation. Alors, quelle option devriez-vous choisir?

Comparaison des performances

Comme on peut le voir sur le graphique ci-dessous, l'immobilier suisse a connu une évolution remarquable au cours des 25 dernières années.

Indice du logement en Suisse de 2003 à 2023
Source: Trading Economics

La Banque nationale suisse (BNS) estime que le patrimoine immobilier suisse a plus que doublé entre 2000 et 2020, passant de 942 milliards CHF à 2,212 trillions CHF. Plusieurs facteurs expliquent cette croissance significative, notamment l'offre limitée de logements, l'augmentation des investissements institutionnels dans l'immobilier, une période prolongée de taux d'intérêt négatifs et une hausse des prêts hypothécaires.

Également, d'après le dernier sondage d'EY, 92% des personnes interrogées considèrent toujours la Suisse comme un lieu attractif ou très attractif pour les investissements immobiliers en 2023.

Comme l'illustre le tableau ci-dessous*, nos recherches ici chez Le Bijou démontrent que le marché immobilier suisse a surperformé le marché boursier suisse au cours des 20 dernières années. En effet, il a également surperformé l'immobilier américain par un facteur de 1,25. En revanche, le S&P 500 a bien surperformé l'immobilier suisse, mais sa volatilité était bien plus importante — nous y reviendrons plus tard.

Comparaison des rendements et de la volatilité des marchés boursiers américains et Suisses vs les marchés immobiliers*

* Les calculs ont été effectués en utilisant le SXI Real Estate® Funds Broad TR (SWIIT) et le Dow Jones U.S. Real Estate Index (DJUSRE) respectivement pour les marchés immobiliers suisse et américain. Le Swiss Stock Market Index (SSMI) et le S&P 500 (SPY) ont été utilisés pour mesurer la performance des marchés boursiers suisse et américain.

Pour comparer la performance de ces indices, il est également possible de considérer un investissement hypothétique de 1'000 CHF dans chaque indice il y a 20 ans et d'en examiner les résultats. Selon nos calculs, si vous aviez investi ce montant en janvier 2003 dans chacun de ces indices et réinvesti les rendements en utilisant la puissance des intérêts composés, les résultats auraient été différents.

Un investissement de 1'000 CHF dans le S&P 500 aurait rapporté près de 5'000 CHF, alors que l'immobilier suisse aurait rapporté 2'800 CHF, soit 1,7 fois moins. Les actions suisses auraient rapporté 2'600 CHF et l'immobilier américain 2'200 CHF, soit respectivement 1,9 et 2,2 fois moins.

Les rendements d'un investissement hypothétique de 1'000 CHF dans chacun des 4 indices
du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2023**

** Les calculs ont été effectués en utilisant le SXI Real Estate® Funds Broad TR (SWIIT) et le Dow Jones U.S. Real Estate Index (DJUSRE) respectivement pour les marchés immobiliers suisse et américain. Le Swiss Stock Market Index (SSMI) et le S&P 500 (SPY) ont été utilisés pour mesurer la performance des marchés boursiers suisse et américain.

Comparaison de la volatilité

L'examen des résultats présentés dans le tableau ci-dessus fait clairement apparaître la volatilité remarquablement faible de l'immobilier suisse. Avec un écart-type de seulement 1,88%, l'immobilier suisse est presque deux fois moins volatil que l'indice boursier suisse et moins de la moitié de la volatilité observée sur le S&P 500. Sa volatilité est également nettement inférieure à celle de l'immobilier américain, comme le montre le graphique ci-dessous.

Volatilité des rendements trimestriels des indices immobiliers suisse et américain au cours des 20 dernières années

Les biens immobiliers tendent à être moins volatils que les actions, dans la mesure où la principale composante du rendement total d'une action est l'appréciation du capital, qui est intrinsèquement plus volatile. Cette relation est mise en évidence dans le tableau ci-dessous, tiré de la San Francisco Fed, qui utilise des données suisses allant de 1902 à 2015.

Moyenne arithmétique des rendements nominaux annuels avec l'écart-type
entre parenthèses de 1902 à 2015
Source: San Francisco Fed

Après l'examen du tableau, il apparait évident que l'appréciation du capital est plus sujette à la volatilité que les loyers ou les dividendes, mais que l'appréciation du capital des actions suisses présente une volatilité nettement plus élevée que celle de l'immobilier suisse.

Cette observation rejoint notre compréhension empirique. Chaque jour et chaque année, nous avons tous été témoins d'importantes fluctuations du marché boursier, avec des périodes de forte croissance et d'effondrement. Lors d'un marché boursier baissier, qui se produit tous les 3,6 ans environ, le marché boursier connaît une baisse moyenne de 20% ou plus.

Par contraste, alors que l'immobilier suisse a connu quelques effondrements au milieu des années 1970 et 1990, il a généralement affiché une trajectoire ascendante constante au fil du temps.

Conclusion

Chez Le Bijou, nous n'avons rien contre les actions. Nous savons pertinemment qu'un portefeuille bien diversifié doit comprendre un mélange d'immobilier et d'actions. Cela dit, il est important de considérer la répartition et le poids accordés à chaque classe d'actifs, tout en gardant à l'esprit vos besoins en liquidité à court terme. Vu la volatilité inhérente aux actions, la plupart des investisseurs ont tendance à réorienter une plus grande partie de leur portefeuille vers des actifs moins volatils à l'approche de la retraite. Nul ne souhaite que sa retraite rêvée soit subitement compromise par un marché baissier.

Aussi, chez Le Bijou, nous pensons qu'en dépit des performances variables des actions et de l'immobilier, et malgré les baisses occasionnelles qui peuvent survenir au cours des années de turbulences, ces deux actifs jouent un rôle essentiel dans la construction d'un portefeuille d'investissement bien diversifié.

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