L'optionalité du financement participatif immobilier: Investissements en actions et en dettes

Qu'est-ce que le financement participatif immobilier et pourquoi est-il si attrayant?

Le financement participatif a ouvert de nouvelles perspectives pour les créateurs d’entreprise ou porteur de projet, mais qui n'ont pas les fonds nécessaires pour le faire. Ils n'ont pas nécessairement le meilleur score de crédit non plus, ce qui les disqualifie automatiquement pour obtenir un prêt par les voies traditionnelles. Le financement participatif entre alors en jeu. De nombreux sites web existent et proposent des options de financement participatif qu'une personne peut utiliser pour lever des fonds pour son projet. Ces sites de financement participatif sont une excellente alternative pour une personne d'obtenir les investisseurs dont elle a besoin, sans avoir à s'adresser aux banques ou aux sociétés de venture capital.

Le financement participatif immobilier fonctionne de manière similaire. Toute personne souhaitant investir dans l'immobilier mais ne voulant pas posséder ou entretenir un immeuble en son nom propre, peut devenir actionnaire par l'intermédiaire d'une société de financement participatif. Tous les bénéfices destinés à l'entreprise immobilière, comme les revenus locatifs ou la revente de la propriété, sont transférés à l'investisseur.

En bref, le financement participatif permet de rassembler des fonds afin que les petits et moyens investisseurs puissent les utiliser pour investir dans le développement et la croissance futurs d'une entreprise, par exemple pour acheter des équipements ou construire une usine.

L'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs considèrent le financement participatif immobilier comme une alternative viable aux sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) et aux ETF immobiliers est l'optionalité offerte. Avec le financement participatif, les investisseurs peuvent choisir entre des investissements en actions ou en dettes, alors que les SIIC traditionnels non négociés ne sont généralement que des investissements en actions qui ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités.

Le financement participatif immobilier obéit à ses propres règles, risques et réglementations. Les deux offres disponibles sont les investissements en dette et en actions, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients. Nous allons décomposer ce que chacun de ces types de financement participatif implique, avant de nous pencher sur leurs avantages et inconvénients.

Structure du capital du financement participatif immobilier

Avant d'analyser les avantages et les inconvénients de la dette par rapport aux investissements en actions, il convient de mettre en contexte le rôle de chacun d'entre eux dans la pile de capital, qui se rapporte à la manière dont l'opération immobilière est structurée.

La structure du capital pour les biens immobiliers est la suivante:

1. Dette senior;
2. Dette subordonnée;
3. Actions privilégiées;
4. Actions ordinaires.

Les investissements en dette sont distribués en premier, la dette senior arrivant en tête de liste. Typiquement, les emprunteurs doivent effectuer un paiement mensuel pour éviter le défaut de paiement du prêt. La mezzanine est secondaire par rapport à la dette senior mais reste un remboursement obligatoire. Les rendements visés peuvent varier en fonction du niveau d'effet de levier et du risque encouru.

Une fois que les investisseurs en dette reçoivent leurs distributions, les investisseurs en actions privilégiées sont les suivants à recevoir leurs actions. Les actions ordinaires se trouvent au bas de la structure du capital, ce qui signifie que ces investisseurs sont payés en dernier, après le service de la dette et les investisseurs en actions privilégiées. Les investisseurs en actions ordinaires reçoivent des distributions à la seule discrétion du propriétaire ou du gestionnaire du fonds (le sponsor).

La structure de capitaux est inversée, du risque le plus faible au risque le plus élevé
Source: Financial Samurai

Peut-être vous demandez-vous: Pourquoi avoir des investisseurs en actions?

La réponse est l'effet de levier. L'effet de levier d'un bien immobilier est la part totale de son financement par emprunt par rapport à sa valeur marchande actuelle. L'avantage de l'effet de levier est qu'il peut augmenter le rendement potentiel de l'investissement. Prenons par exemple deux scénarios d'investissement:

Un promoteur dispose de 10 millions CHF de fonds propres à investir. Supposons qu'il applique un effet de levier de 50% sur un bien immobilier, lui permettant d'acheter un bien de 20 millions CHF (10 millions CHF de fonds propres et 10 millions CHF de prêts). Il peut soit investir lui-même la totalité des fonds propres, soit réunir 5 millions CHF auprès d'investisseurs individuels. Cette dernière option lui permet de n'investir que la moitié de son propre capital dans le projet.

Le promoteur peut également utiliser ces 10 millions CHF (5 millions de fonds propres d'investisseurs et 5 millions de ses propres fonds) et décider d'utiliser un effet de levier de 75% pour acheter une propriété de 40 millions CHF.

Dans le second exemple, supposons que les deux propriétés connaissent la même plus-value de 10% avant que le promoteur ne vende. Même si le premier investisseur a une répartition plus élevée (50/50), le montant de son investissement est la moitié de celui du second investisseur. Par conséquent, le premier sponsor réaliserait un bénéfice de 2 millions CHF, tandis que le second sponsor réaliserait 4 millions CHF, même avec une répartition 25/75 après la vente de la propriété. Le résultat est que le second sponsor gagne plus sur la vente car le montant de son investissement est nettement supérieur.

Mais que se passe-t-il si l'opération n'aboutit pas?

Un effet de levier plus important peut donner lieu à des rendements plus élevés, mais il comporte également un risque plus élevé. C'est là que les promoteurs doivent déterminer comment structurer la pile de capital, qui variera en fonction de leur tolérance au risque et de leurs objectifs.

Avantages et inconvénients des investissements en dette

Avantages

1. Période de détention plus courte

Les investissements en dette ont généralement une période de détention comprise entre 6 et 24 mois, mais ces périodes peuvent varier. Cette caractéristique est avantageuse pour les investisseurs qui ne veulent pas que leurs actifs soient immobilisés à long terme et qui cherchent à accéder au capital dans un délai plus court.

2. Garanties sur les biens

La propriété ou les billets à ordre garantissant les investissements par emprunt sont comme des polices d'assurance pour le remboursement des prêts. Rappelez-vous que les prêts peuvent toujours faire défaut, mais même si cela devait arriver, les investisseurs peuvent récupérer une partie de leurs pertes grâce à une action de saisie.

3. Premier en ligne pour les distributions

Les investisseurs en dette se trouvent au pied de la structure du capital, ce qui signifie qu'ils sont remboursés en premier lorsque la propriété est vendue. Il est toutefois important de noter qu'en cas de saisie, les investisseurs en dette devront couvrir une partie de ce coût.

4. Rendement fixe

Les investissements en dette impliquent des versements obligatoires et réguliers. Les investisseurs perçoivent généralement entre 3 et 8% et plus par an, avec des versements mensuels (parfois trimestriels).

Inconvénients

1. Des frais plus élevés

Les investissements en dette et en actions sont habituellement l'antithèse l'un de l'autre: Si les actions ont des frais plus bas ou comportent un risque plus élevé, il en va différemment de la dette qui tend à être l'inverse. La plupart des plateformes de financement participatif immobilier ne facturent pas de frais aux investisseurs pour le seul accès, mais la participation implique presque toujours un coût, tel qu'une plateforme prélevant un pourcentage sur le chiffre d'affaires. Cela peut avoir un impact sur les rendements des investissements en dette, en particulier, en raison de la nature de ces paiements fixes. Et comme mentionné précédemment, une commission d'ouverture de crédit peut également être appliquée.

2. Rendements plafonnés

Les investissements en dette connaissent peu de fluctuations en matière de rendement. Pour certains investisseurs, il s'agit d'un avantage car ils bénéficient d'un rendement fixe, tandis que pour d’autres investisseurs, l'envie de voir leur rendement grimper peut être tentante. Dans ce cas, les investissements en dette offrent peu de variabilité.

3. Exposition au risque de remboursement anticipé

Les investisseurs en dette sont susceptibles de faire face à un amortissement anticipé. Cette éventualité peut se produire par le biais de paiements mensuels plus élevés, d'un refinancement ou même de la vente de la propriété. Chacun de ces scénarios peut perturber les flux de trésorerie des investisseurs par emprunt. Il est indispensable de comprendre que même les investissements par emprunt comportent des risques et des dérives.