Acquérir un logement représente une étape importante dans la vie d'une personne, et encore plus lorsqu'il s'agit de le mettre en location. Après plusieurs années à épargner, vous voilà enfin prêt à vous lancer dans l'aventure. Mais l'êtes-vous? Avant de franchir le pas, nous vous invitons à poursuivre votre lecture. Après tout, l'acquisition d'un logement sera probablement l'un des plus gros investissements de votre vie.

“Le succès survient lorsque l'opportunité rencontre la préparation.” — Zig Ziglar

Définissez votre pourquoi et votre quand

“Le risque naît du fait que l'on ne sait pas ce que l'on fait.” — Warren Buffett

Pourquoi acheter une maison? S'agit-il avant tout d'un investissement ou avez-vous l'intention d'y vivre?

Être propriétaire et vivre dans sa propre maison procure un profond sentiment de sécurité. Votre maison devient votre sanctuaire et votre château, un endroit où vous vous sentez en sécurité.

Cependant, sur le plan de l'investissement, ce choix n'est pas forcément logique. Lorsqu'une maison vous sert de résidence, elle ne génère pas de revenus. Pour reprendre les propos de Robert G. Allen, “dans l'économie incertaine d'aujourd'hui, la solution la plus sûre pour être riche, avoir le contrôle total et jouir de la liberté pour vous et votre famille est de disposer de plusieurs sources de revenus”, ce à quoi vous renoncez en ignorant cette source de revenus passifs.

Le second élément le plus important à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier est l'horizon temporel. Si vous recherchez un rendement à court ou moyen terme, l'immobilier n'est probablement pas fait pour vous. Il faut, en effet, des mois, voire des années, pour qu'un investissement immobilier devienne positif en termes de flux de trésorerie. Qui plus est, l'appréciation du capital suit une trajectoire non linéaire et requiert de la patience.

“Si vous achetez à court terme, lorsque vous tenez compte de tous les éléments de coût, vous perdrez très certainement de l'argent.” — Ramit Sethi, Comment devenir riche

Coûts initiaux cachés

Les frais de notaire, les frais de transfert de propriété, les droits d'acquisition de biens immobiliers, les frais d'agence immobilière, les frais bancaires, les redevances de consommation, les réparations, le mobilier et le déménagement font partie des dépenses qui ne sont pas nécessairement cachées, mais qui sont fréquemment négligées lors de la conclusion d'une transaction ou de l'obtention d'un prêt.

Il faut compter environ 5% de la valeur du bien pour les frais et charges, y compris la taxe de transfert de propriété. Par exemple, si la valeur de votre maison est de 1'000'000 CHF, vous pouvez vous attendre à des frais supplémentaires de 50'000 CHF. Ainsi, lorsque vous évaluez ce que vous pouvez vous permettre, n’oubliez pas d'intégrer méticuleusement ces coûts dans vos calculs.

Enrichir votre banque

Vous avez probablement entendu un bon millier de fois le dicton selon lequel “payer un loyer enrichit votre propriétaire.” Mais la plupart des gens ne se rendent pas compte qu'avec un prêt, c'est votre banque que vous enrichissez. Cela tient au montant substantiel des intérêts que vous payez au fil du temps et qui s'appliquent à la fois à la partie non amortie et à la partie amortie de votre prêt hypothécaire.

Illustrons cela de manière simple en nous concentrant sur la partie amortie d'un prêt hypothécaire, puisqu'elle comprend une période de paiement fixe. En Suisse, la partie amortie ou deuxième partie de l'hypothèque représente 15% de la valeur du bien immobilier et doit être remboursée en 15 ans. Ainsi, si vous souscrivez un emprunt pour 800'000 CHF (80% de 1'000'000, déduction faite de la première contribution de 20%), la partie amortie de l'emprunt sera de 150'000 CHF (15% de 1'000'000). Avec un taux d'intérêt supposé de 2%, vos frais d'intérêts mensuels totaux s'élèveraient à 2'166 CHF et vous paieriez finalement plus de 389'000 CHF d'intérêts. Dans le cas d'un taux d'intérêt de 3%, le total des coûts d'intérêts mensuels serait de 2'833 CHF, et les intérêts payés augmenteraient à près de 510'000 CHF.

Dans un environnement où l'inflation reste élevée et où les taux d'intérêt peuvent encore augmenter, l'impact des différents taux d'intérêt est un facteur essentiel à prendre en compte. De plus, en prenant en compte la partie non amortie de votre hypothèque, il est crucial d'évaluer les avantages de la déductibilité fiscale par rapport au montant des intérêts que vous paierez à votre banque au fil du temps. La clé est de minimiser le montant alloué à la banque et aux autorités fiscales.

Frais d'entretien

On appelle les maisons des “gouffres financiers” pour de bonnes raisons, car les dépenses liées à l'entretien et aux réparations imprévues dépassent souvent les prévisions initiales. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, les propriétés plus anciennes n'entraînent pas nécessairement des coûts d'entretien et de réparation plus élevés que les propriétés plus récentes.

En fait, les biens plus récents impliquent souvent une période de réglage supérieure à la période de garantie. Par ailleurs, l'achat de systèmes de climatisation sophistiqués ou d'appareils de cuisine ultramodernes peut entraîner des frais d'entretien et de réparation considérables.

En plus des implications financières, le coût du temps qui accompagne l'entretien et les réparations doit également être pris en compte. Peu d'entre nous travaillent dans le secteur du bâtiment et disposent d'un réseau solide de professionnels de la construction et de l'entretien. Le simple fait de trouver un plombier disponible et à un prix raisonnable peut vous faire perdre plusieurs heures, et s'assurer de la qualité de son travail est un tout autre défi.

Pour limiter les coûts financiers et les pertes de temps, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable avant d'acheter un bien immobilier. De même, rejoignez des groupes locaux d'investisseurs immobiliers et établissez des liens avec des personnes qui ont déjà investi dans la région. Vous bénéficierez ainsi d'informations précieuses et pourrez recommander des professionnels dignes de confiance.

Traiter avec les locataires

Bon nombre d'investisseurs ne sont pas conscients que l'investissement dans un bien immobilier nécessite une certaine compréhension de la psychologie humaine. Bien que certains locataires se révèlent parfaits, ne provoquant aucun dégât et formulant des demandes raisonnables tout en payant leur loyer en temps et en heure, ce n'est pas toujours le cas. D'un autre côté, certains locataires risquent de vandaliser votre bien et de refuser de quitter les lieux. Vous pouvez avoir la patience de vous occuper vous-même de vos locataires, mais beaucoup de gens choisissent de déléguer cette responsabilité à des agents immobiliers pour une gestion professionnelle. Bien entendu, comme pour tout, cela a un coût.

Coût d'opportunité du capital immobilisé

Un investissement immobilier traditionnel nécessite souvent un engagement de capital important sur une longue période. Quand bien même vous emprunteriez une part importante de la valeur du bien, votre dépôt, les versements hypothécaires et les fonds propres accumulés ont un coût d'opportunité. Si votre capital est entièrement immobilisé dans votre bien, il ne peut plus être investi ailleurs, ce qui limite votre capacité à générer des rendements. Un capital indisponible peut également signifier que vous devez annuler vos vacances annuelles en famille ou renoncer à l'idée d'une nouvelle voiture dans un avenir proche.

L'imprévisibilité de l'appréciation du capital

Même en habitant dans votre maison, la perspective de réaliser un bénéfice lors de la vente future du bien est une attente courante. Cette attente repose sur l'hypothèse que les prix de l'immobilier augmenteront au fil du temps, idéalement plus vite que le niveau de l'inflation.

Il est toutefois essentiel de reconnaître que si les prix des logements augmentent généralement avec le temps, l'appréciation du capital n'est pas toujours linéaire et elle peut connaître des périodes de croissance négative ou lente.

De surcroît, les marchés immobiliers affichent des taux de croissance variables d'un pays à l'autre et d'une ville à l'autre. Une maison achetée à Sydney ou à Zurich il y a 30 ans aura un rendement très différent de celui d'une maison achetée à Détroit ou à Tokyo au cours de la même période. Le graphique ci-dessous illustre les écarts, y compris au sein de marchés immobiliers performants tels que l'Australie, le Canada et la Suisse.

Prix réels de l'immobilier résidentiel en Suisse, au Canada et en Australie (2010=100)
Source: Banque de la réserve fédérale à Centre-ville de Saint Louis

Le Bijou: Une autre façon d'investir dans l'immobilier

Si, à ce stade de l'article, vous vous sentez découragé à l'idée d'investir dans l'immobilier traditionnel, laissez-nous vous présenter une approche alternative qui résout un grand nombre des préoccupations mentionnées ci-dessus.

Chez Le Bijou, nous proposons aux investisseurs une opportunité d'investir dans des biens immobiliers suisses de haute qualité à Zurich et à Berne, avec un investissement minimum de 25'000 CHF et des rendements allant de 10% à 22% par an.

Nous sélectionnons avec le plus grand soin des emplacements de premier choix et concevons des appartements équipés de technologies qui génèrent des flux de trésorerie réguliers tout au long de l'année, issus de diverses sources de revenus. Nos propriétés s'adressent aux clients des hôtels, aux locataires à long terme à forte marge et aux cadres d'entreprise estimés. Nous nous chargeons également de toutes les responsabilités en matière de marketing, de gestion des locataires et d'entretien en votre nom.

Nous vous proposons d'investir sur un marché immobilier de premier plan sans avoir à supporter le poids des intérêts d'un prêt hypothécaire important ni le coût d'opportunité lié à l'immobilisation d'une grande quantité de capital. De même, vous n'aurez pas à gérer tous les coûts initiaux et cachés, ni à vous occuper des locataires.

Afin de répondre à vos besoins spécifiques, nous vous donnons la possibilité d'investir au cas par cas, dans un portefeuille de nos biens immobiliers ou dans l'une de nos obligations à revenu fixe.

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