La technologie, ou “tech”, est désormais une composante majeure de la vie quotidienne de tout un chacun, que ce soit ouvertement ou subtilement. L'investissement immobilier – la propriété, si vous préférez – ne fait pas exception à la règle, et la “proptech” est devenue partie intégrante de presque tous les aspects des processus qui l'accompagnent.

Sans surprise, le marché mondial de la proptech atteindra 102,4 milliards USD, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 16,30% d'ici à 2032. Selon l'étude UBS 2022, le secteur de la proptech n'a pas perdu de son élan et offre toujours les meilleures perspectives de croissance dans l'industrie immobilière, tout en jouant un rôle clé dans la numérisation de cette dernière.

Comment expliquer cette croissance vigoureuse? Voyons un peu ce qu'il en est.

Immersion dans le design

Lorsque nous parcourons des sites internet dédiés à l'immobilier, nous nous attendons à ce qu'ils proposent des visites vidéo de chaque offre, ainsi que des fonctionnalités interactives qui nous permettent, par exemple, de modifier les angles de la caméra, d'exprimer notre intérêt ou de recevoir des mises à jour automatiques sur les nouvelles annonces ou les changements de prix.

À divers degrés, toutes ces fonctions sont rendues possibles par l'existence de technologies comme, par exemple, la réalité augmentée (RA). Peu importe que vous ne soyez pas un investisseur immobilier, vous êtes peut-être déjà familiarisé avec certains aspects de cette technologie grâce à l'utilisation de plateformes de partage de logement telles qu’Airbnb.

Cependant, cela ne représente que le “devant” du processus d'investissement; les technologies de l'information et de la communication ont eu un impact bien plus important encore. Pour comprendre, revenons à la phase initiale: le processus de conception.

Depuis le milieu des années 1970, les programmes de conception assistée par ordinateur (CAO) permettent aux architectes de sélectionner et de visualiser les éléments clés d'une nouvelle maison: implantation, taille et forme du terrain, matériaux à utiliser, nombre de niveaux, type et nombre de pièces, salles de bains, espaces verts, points d'accès et détails esthétiques, entre autres.

Ces logiciels d'architecture produisent une image tridimensionnelle de la maison, grâce à laquelle les architectes peuvent s'immerger dans la conception, changer de perspective ou expérimenter des modifications “par hypothèse” pour déterminer les solutions les plus efficaces. Un architecte peut même utiliser la réalité virtuelle (RV) en branchant un casque sur son ordinateur et en explorant chaque aspect de sa conception dans le monde virtuel pour peaufiner des détails tels que l'emplacement des prises de courant et des éclairages.

Les principales caractéristiques d'un bâtiment peuvent désormais être définies à l'aide de l'intelligence artificielle (IA) pour cartographier les tendances futures des préférences des utilisateurs et des investisseurs pour ce type spécifique de logement dans cette zone spécifique, qui apparaît comme extrêmement utile à la fois pour les locataires et les investisseurs.

Durabilité et proptech

Au Royaume-Uni, une étude réalisée en 2022 a révélé que 77% des acheteurs sont plus enclins à envisager une propriété écologique pour leur prochain logement. De surcroît, une étude réalisée en 2023 par MRI Software auprès de 2’000 locataires aux États-Unis a révélé que pour les deux tiers d'entre eux, l'intégration de “pratiques vertes” dans le bâtiment était un facteur crucial dans le choix d'une location. Remarquablement, 40% d'entre eux ont également déclaré qu'ils n'envisageraient même pas de louer un bien immobilier dépourvu de telles pratiques.

À cet égard, la Suisse, avec ses villes propres de renommée internationale et ses paysages de montagne préservés, semble très susceptible d'avoir une proportion encore plus élevée de locataires et d'acheteurs soucieux de l'environnement.

Proptech joue un rôle important dans la création et le maintien de la durabilité dans le logement. De l'utilisation de la CAO au stade de la conception, en passant par la cartographie du site à l'aide de drones et la modélisation des données du bâtiment (BIM) pour la gestion du projet, une maison moderne peut être rendue durable, des fondations au toit.

Une fois occupée, l'“Internet des objets” (IoT) permettra de gérer les appareils électroménagers et les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation de la maison (HVAC) de la manière la plus efficace possible sur le plan énergétique. Ces fonctionnalités, ainsi que plusieurs autres, font partie de l'application James “digital concierge” proposée par Le Bijou.

On peut affirmer sans exagérer qu'en matière de développement, d'investissement et de gestion résidentiels, la durabilité et la technologie sont devenues étroitement liées. De nos jours, rares sont les investisseurs qui recherchent une maison en jetant un œil aux vitrines des agences immobilières ou en se déplaçant en voiture d'un site à l'autre. La recherche en ligne permet non seulement de gagner du temps, mais aussi d'économiser du carburant et de préserver l'environnement.

Établir des normes et obtenir des avantages

Les acheteurs suisses, à l'instar de leurs homologues d'autres pays développés, attachent de plus en plus d'importance aux facteurs environnementaux, mais pas seulement. Il existe également une forte incitation financière à l'adoption de pratiques écologiques dans la conception, la construction et la gestion des maisons.

Ainsi, dans le canton et la ville de Zurich, qui comptent l'une des plus fortes densités de bâtiments durables au monde, les maisons écologiques génèrent une prime importante, estimée entre quelques points de pourcentage et un taux impressionnant de 26% sur les ventes et de 21% sur les loyers.

Prime payée sur les ventes et les loyers pour les bâtiments verts à Zurich
Source: ResearchGate

Les avantages financiers substantiels offerts par les approches écologiques ont incité plusieurs organisations suisses à formuler des évaluations et des normes qui garantissent l'exactitude des déclarations écologiques des promoteurs et des agents immobiliers.

Les trois principales entités chargées de cette tâche sont Minergie et GEAK, deux organismes privés, ainsi que la Norme suisse de construction durable (SNBS), soutenue par le gouvernement. Les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires peuvent commander une étude auprès de l'une ou l'autre de ces organisations, voire de toutes, et s'assurer ainsi que leur engagement en faveur de la durabilité se traduit par des retours tangibles en termes de capital et de revenus.

Qui plus est, cet avantage financier dérivé de la durabilité induite par la proptech s'étend au financement des investissements immobiliers. Muni de l'un de ces labels de certification, votre projet d'investissement pourra probablement bénéficier d'un prêt hypothécaire vert avec un taux d'intérêt réduit.

Contrats intelligents

Dans un avenir proche, la mise en œuvre de contrats intelligents pour l'échange d'actifs apportera un autre avantage financier. Ces contrats sont des accords en ligne sans papiers sur la blockchain.

Leur exécution prend quelques heures, plutôt que quelques jours, voire quelques semaines, et ils sont soumis à des frais bien moins élevés qu'un contrat traditionnel sur papier. En effet, la blockchain conserve tous les détails relatifs au titre et à la propriété antérieure, rendant inutiles les processus coûteux et chronophages de vérification des titres de propriété et de notarisation. En outre, le contrat peut inclure l'imputation automatique de pénalités en cas de violation de ses conditions par l'une des parties.

Les contrats intelligents permettent également la tokenisation des actifs immobiliers, par laquelle la propriété est divisée en parcelles plus petites, de sorte que ceux qui n'ont pas les moyens ou ne veulent pas payer pour un bâtiment entier peuvent toujours accéder aux avantages de l'investissement immobilier résidentiel en achetant des jetons qui représentent un intérêt fractionnaire.

En 2022, les contrats intelligents représentaient la somme modeste de 1,75 milliard USD, et peu d'entre eux, voire aucun, étaient spécifiquement liés à des transactions immobilières. Cela dit, d'ici à 2030, leur utilisation devrait exploser, avec un total mondial prévu de plus de 9,85 milliards USD. Ceci représente une croissance annuelle d'environ 24%; il semble probable que l'immobilier y contribuera de manière significative.

La Suisse peut montrer la voie

La Suisse occupe une position privilégiée pour être pionnière en la matière. En août 2021, la loi fédérale sur l'adaptation du droit fédéral à l'évolution de la technologie des registres distribués, ou loi DLT, a établi un cadre juridique pour la négociation de titres cotés en Suisse sur la blockchain. Ce cadre constituait la base essentielle pour la création de contrats intelligents et l'échange de jetons.

Bien que la loi actuelle n’aborde pas les actifs tangibles tels que la propriété, ce point devrait être traité par la suite, probablement une fois que les registres immobiliers suisses auront été entièrement numérisés, permettant ainsi une intégration transparente avec la blockchain. Ce processus est déjà achevé dans 22 des 26 cantons du pays.

Entre-temps, le fractionnement de l'investissement immobilier est déjà actif en Suisse, mais ne peut se faire qu'en achetant des parts dans une société (appelée “actionnariat participatif”) établie pour posséder la propriété spécifique, ou par le biais de la copropriété de l'immeuble. Ces méthodes sont, bien entendu, basées sur le papier et n'ont rien à voir avec la proptech.

Conclusion

Pour résumer, la proptech n'est pas un phénomène récent. À l'instar de nombreux autres développements de la technologie numérique, ses racines remontent presque aussi loin que les ordinateurs sur lesquels elle a été créée. Nous nous trouvons à présent dans une phase de transition, dans l'attente de l'achèvement de conditions préalables formatives telles que les registres fonciers numériques – et, bien sûr, de la promulgation des lois et règlements nécessaires – qui permettront de passer à l'étape suivante.

Ces avancées permettront un accès mondial rapide à divers types d'investissements immobiliers, accessibles depuis un smartphone, pour les investisseurs de toutes sortes, dans n'importe quel pays – et ce, dans le respect des normes les plus strictes en matière de facilité, de transparence et de sécurité.

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