Zurich ou Genève: Comparaison
1. Housing Price Index
Au cours de la dernière décennie, l'indice des prix de l'immobilier résidentiel en Suisse a enregistré une croissance remarquable de 34,2% - et tant Zurich que Genève a surfé sur cette vague. En fait, Zurich a affiché une croissance stupéfiante de 50,5% des prix de l'immobilier résidentiel au cours des dix dernières années, dépassant ainsi la moyenne du pays.
À Genève, en revanche, les prix de l'immobilier ont grimpé à un rythme nettement moins soutenu, avec une augmentation de 24,6% au cours de la même période. Ceci semble placer Zurich devant Genève en termes d'appréciation des prix des logements, la positionnant comme un centre prometteur pour la croissance future de l'immobilier et créant une perspective attrayante pour les investisseurs potentiels. Cela dit, avant toute conclusion définitive, il convient d'examiner de plus près certains facteurs sous-jacents.
Croissance de l'indice des prix du logement en Suisse, à Zurich et à Genève au cours des 10 précédentes années
Source: RealAdvisor
2. Forte demande, faible offre
Au cours du quatrième trimestre 2022, l'offre de logements en Suisse a frôlé des niveaux historiquement bas, avec des taux de vacances de seulement 1,6% pour les appartements en copropriété et de 1,5% pour les maisons individuelles. Bien que Zurich illustre ce défi avec un taux de vacances encore inférieur, oscillant autour de 0,5%, les rives du lac Léman font figure d'exception, affichant des taux d'offre comparativement plus élevés, dépassant les 2% dans quelques communes choisies.
Taux d'offre de logements pour la Suisse, Zurich et Genève
Source: Credit Suisse
Malgré un léger recul de la demande à la fin de 2022 et en 2023, nous considérons qu'il s'agit d'un phénomène à court terme qui devrait se résorber en 2024 sous l'effet de l'augmentation attendue des flux touristiques et de l'accroissement de l'immigration.
3. Tourisme
En plus d'être une puissance économique et un centre financier et commercial mondial, la Suisse est mondialement réputée pour ses paysages pittoresques, qui en font un haut lieu du tourisme mondial. En 2022, la Suisse a enregistré un total de 38,2 millions de nuitées, soit une augmentation de 29,4% par rapport à 2021 et une baisse de seulement 3,3% par rapport aux niveaux pré-pandémiques. Zurich, avec ses 5,4 millions de nuitées, et Genève, avec près de 3 millions de nuitées, ont toutes deux joué un rôle essentiel dans cet essor du tourisme.
Nuitées en Suisse
Source: Office fédéral de la statistique
Malgré les fluctuations rencontrées pendant la pandémie, Zurich et Genève ont fait preuve d'une résilience exceptionnelle et sont sur le point de retrouver leurs niveaux pré-pandémiques, avec 5,96 millions de nuitées pour la première en 2019 et 3,2 millions pour la seconde.
La croissance des nuitées dans les deux villes laisse présager non seulement une reprise du tourisme en 2023, mais aussi un record historique, dépassant les chiffres d'avant la pandémie.
4. L'afflux d'étudiants universitaires
Autre facteur souvent négligé et sans doute surprenant de la demande de logements en Suisse: l'afflux d'étudiants internationaux. La Suisse abrite certaines des meilleures universités du monde, notamment l'ETH Zurich, l'École polytechnique fédérale de Lausanne et l'Université de Genève. Ces établissements suscitent un grand intérêt académique, qui se traduit par une augmentation constante du nombre d'étudiants internationaux – avec environ 74’440 étudiants qui vivront et étudieront en Suisse en 2022.
Le nombre croissant d'étudiants nationaux et internationaux en Suisse est susceptible de créer des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Selon les données de JLL, une somme étonnante de 11,6 milliards EUR a été déployée dans la région EMEA pour des logements étudiants construits à cet effet. Si cette tendance se confirme, Zurich et Genève devraient donc connaître une demande accrue, ce qui se traduira très probablement par une hausse des prix de l'immobilier.
5. Qualité de vie
Au moment de choisir un lieu d'investissement immobilier, il est primordial d'évaluer la qualité de vie globale – et la Suisse se distingue incontestablement comme un choix de premier ordre à cet égard.
En fait, selon l'indice de viabilité mondiale 2023, Zurich se classe au 6ᵉ rang mondial, se distinguant par la stabilité, les soins de santé, la culture et l'environnement, l'éducation et l'infrastructure. Genève suit de près, partageant la 7ᵉ place avec Calgary, au Canada.
Classement des 10 premières villes dans l'indice de viabilité mondiale en 2023
Source: The Economist Intelligence Unit
Contrairement aux touristes et aux étudiants internationaux qui ne cherchent généralement à rester quelque part que pour une période limitée, les personnes qui envisagent un séjour plus long accordent la priorité à la qualité de vie d'un lieu, un facteur qui influence fortement leur décision de s'installer à long terme. Des villes comme Zurich et Genève sont donc susceptibles de continuer à attirer de nouveaux résidents, augmentant ainsi la demande d'alternatives de logement à long terme et permanent.
