Les produits dérivés, les marchés frontières et la technologie sont des domaines dans lesquels relativement peu d'investisseurs possèdent une expertise, alors que tout le monde semble avoir son mot à dire sur l'immobilier. Cela a malheureusement entraîné la propagation d'un certain nombre d'idées fausses, de mensonges et de mythes. Dans cet article, nous examinons les cinq mythes les plus courants et révélons la vérité qui se cache derrière eux.
Cinq mythes sur l'investissement immobilier
Juil 2023Mythe n°1: il y a suffisamment de terres à exploiter
“Achetez des terrains, il n'y en a plus”: cette phrase célèbre attribuée à Mark Twain est devenue un mantra pour de nombreux investisseurs immobiliers.
Cette phrase peut sembler être une évidence pleine d'esprit, mais tout le monde n'est pas conscient de sa véracité. Et ceci indépendamment de l'importante récupération de terres sur la mer et les lacs résultant des explorations et des découvertes des siècles précédents - telles que les Amériques, le Canada et l'Australasie.
Les Néerlandais, notamment, ont été les premiers à récupérer des terres à grande échelle, à partir du XVIIe siècle, même si des projets plus modestes avaient été lancés 300 ans plus tôt. Les Pays-Bas comptent actuellement environ 7’000 kilomètres carrés de terres récupérées, soit près de 17% de leur superficie totale. Cela dit, la disponibilité de toutes ces nouvelles terres n'a pas eu d'impact négatif sur la valeur de l'immobilier néerlandais.
Indice des prix des logements existants aux Pays-Bas depuis 1995, où 2015=100
Source: Trading Economics
Dans le même temps, à Hong Kong, les terres récupérées représentent environ 6% de la superficie totale, mais la région a acquis une réputation pour la nature dynamique de son marché de l'immobilier résidentiel, qui se caractérise à la fois par son dynamisme et sa volatilité, comme le montre le graphique ci-dessous.
Indice des prix des logements à Hong Kong depuis 1994, 1997=100
Source: Trading Economics
Dans la réalité, les terrains à bâtir manquent souvent, principalement en raison d'un nombre croissant de restrictions législatives. Au Royaume-Uni, par exemple, les lois sur l'aménagement du territoire sont depuis longtemps considérées comme la principale cause de la pénurie annuelle d'environ 100’000 logements dans le pays.
Les paysages montagneux de Suisse entraînent une pénurie naturelle de terrains, bien que les lois d'aménagement mises en œuvre par chacun des 26 cantons jouent également un rôle important. Si la plupart de ces lois visent principalement à réduire la prolifération urbaine et les dommages causés à l'environnement, leur complexité et leur variété peuvent décourager les promoteurs.
À Hong Kong, l'offre de terrains est délibérément limitée. Le gouvernement possède en effet tous les terrains et en contrôle la vente. Cette restriction intentionnelle fait grimper les prix et finance les dépenses publiques sans qu'il soit nécessaire d'augmenter les impôts.
Au vu de ce qui précède, il est clair que les terrains, et donc les biens immobiliers, sont de plus en plus limités. Pourtant, les causes sous-jacentes ne sont pas entièrement naturelles. Certaines sont le fait de l'homme. Il est donc possible d'y remédier.
Mythe n°2: Le choix du moment est primordial
Le prix moyen des logements dans l'UE a augmenté de 45% entre 2010 et début 2022, comme l'indique le titre de l'article contenant le graphique ci-dessous.
Prix des logements dans l'UE entre 2010 et le premier trimestre 2022 (2010=100)
Source: Eurostat
En revanche, si un investisseur avait acheté un bien début 2014 au lieu de quatre ans plus tôt, son bénéfice aurait été largement supérieur à 50%. À l'inverse, s'il avait acheté mi-2011 et vendu début 2014 par désillusion face à la baisse des prix, il aurait perdu environ 6% de sa valeur.
Admettons que vous ayez envisagé d'investir en 2014, mais que vous ayez été découragé par la perception des perspectives économiques. Comme nous le savons, la Russie a envahi et annexé la Crimée, en Ukraine, en mars de cette année-là, jetant le doute sur la reprise naissante de l'UE après la grande récession (2007-2009).
Peut-être avez-vous continué à attendre que vos doutes se dissipent jusqu'à ce que le cours de l'immobilier commence à se redresser. D'un autre côté, lorsque ce moment est arrivé, vous vous êtes peut-être rendu compte qu'il était trop tard et que les prix étaient trop élevés.
Dans chacun de ces cas hypothétiques, les investisseurs croyaient que le choix du moment était crucial, une croyance qui leur a coûté cher. L'investisseur suivait un chemin de croix, ignorant que seule une infime minorité d'investisseurs synchronisent correctement leurs points d'entrée et de sortie. Comme le veut un vieil adage, “ce n'est pas le choix du moment de l'entrée sur le marché qui compte, mais le temps passé sur le marché.”
Si vous avez les moyens d'acheter, ne tenez pas compte de ce mythe et arrêtez d'attendre, le moment idéal est, et a toujours été, maintenant.
Mythe n°3: l'investissement immobilier est sans risque
La raréfaction du foncier est l'un des trois principaux arguments en faveur de l'immobilier en tant qu'investissement sans risque.
Les deux autres arguments sont fondés sur la nécessité du logement - nous avons tous besoin d'un endroit pour vivre - et sur le fait qu'une maison est un actif tangible. Alors que les actions peuvent potentiellement perdre de la valeur, une maison est un actif “durable” qui aura toujours un certain niveau de valeur inhérente.
Bien que ces arguments fixent une valeur minimale pour l'immobilier, ils ne sont pas les seuls à prendre en considération. La volatilité est clairement évidente dans le graphique des prix de Hong Kong présenté ci-dessus. De la même manière, bien que les prix de l'immobilier suisse n'aient pas été aussi volatils, ils ont également connu certains revers.
Indice des prix de l'immobilier résidentiel en Suisse depuis 1970, où Q1 2000=100
Source: Trading Economics
Dans l'hypothèse d'un investissement dans l'immobilier suisse en 1990, 20 ans se seraient écoulés avant que les prix ne se redressent suffisamment après la baisse qui a suivi et atteignent le seuil de rentabilité.
Indice des prix de l'immobilier résidentiel en Suisse vs Indice des prix de l'immobilier résidentiel de Hong Kong
Source: Trading Economics
Il convient toutefois de replacer ces résultats dans leur contexte. Comparons ce graphique à deux autres.
Cours du bitcoin depuis 2014 et rendement des bons du Trésor américain à un an (2012-2022)
Source: CoinDesk & Capital Com Online Investments Ltd
Le bitcoin, le premier actif, est largement considéré comme étant à la pointe des investissements à haut risque.
Le deuxième actif est constitué par les bons du Trésor, des obligations d'État américaines à court terme dont l'échéance est inférieure ou égale à un an. Largement reconnues pour leur faible risque, ces obligations sont régulièrement utilisées comme référence pour évaluer les rendements corrigés du risque des fonds obligataires, entre autres.
Clairement, si les valorisations de l'immobilier suisse et hongkongais peuvent être volatiles, elles sont incomparables à la volatilité affichée par cet actif prétendument peu risqué, sans même mentionner la folie imprévisible des crypto-monnaies. Voilà qui explique la réputation de l'immobilier en tant qu'actif à faible risque. Pourtant, et comme nous l'avons déjà souligné, l'investissement immobilier, comme tout autre investissement, implique un certain risque.
Mythe n°4: Le neuf est meilleur que l'ancien
Les investisseurs immobiliers, à la différence de ceux qui veulent seulement être propriétaires de leur logement, préfèrent les maisons et les appartements neufs aux maisons et appartements d'occasion.
En effet, les logements neufs sont habituellement plus faciles à acheter et à vendre. Il n'y a pas de “chaîne”, l'acheteur ne doit pas vendre son bien précédent avant d'acheter, et le vendeur n'a pas besoin d'un nouveau logement avant de vendre.
Les propriétés récentes sont également plus performantes sur le plan énergétique, plus faciles à entretenir et soumises à des réglementations plus strictes en la matière que les maisons plus anciennes. La réglementation est plus stricte que pour les maisons plus anciennes. Dans de nombreux pays, les promoteurs sont contraints de remédier aux défauts à leurs frais pendant une période déterminée après la vente initiale d'un nouveau bien immobilier.
Il existe toutefois plusieurs inconvénients à l'achat de maisons et d'appartements neufs. Les prêteurs hypothécaires privilégient généralement les bâtiments plus anciens, dont l'historique des défauts et des réparations est documenté et qui sont situés dans des zones dont l'évaluation est bien établie. Les nouvelles constructions, le plus souvent, sont situées dans des agglomérations nouvellement développées qui manquent d'antécédents en la matière. Par conséquent, le ratio prêt/valeur (LTV) peut être significativement plus bas.
Pour couronner le tout, les maisons neuves se vendent souvent à un prix supérieur qui risque de ne pas être viable à la revente avant plusieurs années, en raison de leur plus grande efficacité et de leur caractère “prêt à vivre”. Les maisons déjà construites, en revanche, peuvent avoir plus de charme et être facilement personnalisées selon les préférences du propriétaire. Certaines peuvent être des “rénovations”, nécessitant des travaux de modernisation importants. Dans les deux cas, les acheteurs peuvent ajouter une valeur significative à leur investissement.
Quoi qu'il en soit, l'offre de logements est actuellement extrêmement faible en Suisse du fait de l'augmentation constante de la population (près de 28% depuis 1990), de la tendance à la réduction de la taille des logements et du nombre insuffisant de nouveaux appartements et de nouvelles maisons construits.
Alors, neuf ou ancien? Si les deux peuvent offrir de la valeur, la réponse dépend en fin de compte des objectifs et des préférences de chaque investisseur, ainsi que de la disponibilité du bien (neuf ou ancien).
Mythe n°5: Coût important
La perception selon laquelle l'immobilier représente un engagement financier important est aussi évidente que la rareté des terres. Même pour les plus fortunés, le logement est souvent la dépense la plus importante engagée au cours de leur vie.
Cependant, cela a été vrai tout au long de l'histoire de l'humanité moderne en matière d'accession à la propriété. Diverses solutions éprouvées sont proposées depuis longtemps. Outre le financement hypothécaire traditionnel, la copropriété est une approche bien établie qui diffère de la propriété fractionnée (une solution plus courante pour les investisseurs disposant d'un capital limité, par opposition aux propriétaires). La copropriété repose sur l'investissement dans des parts émises par une société propriétaire du bien ou de plusieurs biens.
Par exemple, la société Le Bijou fonctionne selon ce principe et offre aux investisseurs l'accès à une sélection variée de biens immobiliers en Suisse. De plus, les personnes qui en profitent ont accès à divers avantages, tels que des services de qualité d'un bureau de gestion de patrimoine, des invitations à des événements exclusifs et bien d'autres choses encore.
La question de savoir si l'immobilier entraîne des coûts importants n'est donc pas un mythe ou un problème. Au contraire, il existe diverses solutions établies pour répondre aux différentes situations financières et préférences d'investissement.
Mythes et erreurs
Warren Buffett, le célèbre président de Berkshire Hathaway, Inc. et généralement considéré comme l'un des investisseurs les plus prospères au monde, a prononcé cette phrase célèbre: “Le risque vient du fait que l'on ne sait pas ce que l'on fait.”
En réfutant ces cinq mythes sur l'immobilier, nous avons montré que, comme tout autre investissement, l'immobilier implique des risques et des défis. Pour autant, l'immobilier offre également un vaste éventail de possibilités exceptionnelles. Pour comprendre et minimiser les risques tout en obtenant les bénéfices escomptés, renseignez-vous avant de prendre toute décision en matière d'investissement.
Grâce à vos propres recherches et à votre savoir, vous pouvez éviter de commettre l'une des erreurs les plus graves qui soient: suivre aveuglément les mythes et ne pas poser de questions.
