La responsabilité sociale, le respect de l'environnement et de la nature sont devenus des thématiques très importantes pour les investisseurs au cours de la dernière décennie. Loin d'être surprenante, cette évolution s'explique par le fait que nous nous trouvons dans une crise d'extinction sans précédent, les espèces disparaissant à un rythme 1’000 fois plus rapide que la normale – l’un des nombreux effets alarmants du changement climatique. Dans un tel contexte, le réchauffement climatique joue un rôle crucial, incitant les dirigeants mondiaux à agir afin de ralentir, voire de stopper son accélération.

La signature de l'Accord de Paris, qui vise à limiter le réchauffement climatique à 1,5 °C d'ici à la fin du siècle, a marqué une avancée significative en ce sens. Pourtant, jusqu'à présent, les progrès en la matière se sont révélés décevants, Bloomberg estimant à seulement 14% la probabilité d'atteindre cet objectif dans les délais impartis.

Countries have a 14% chance of keeping global warming below 1.5C even in the most optimistic scenario where all net-zero pledges are met.
– Bloomberg

Cela étant, comme souvent, lorsque les mesures gouvernementales s'avèrent insuffisantes, les citoyens ont commencé à prendre les choses en main. Ces temps-ci, les consommateurs privilégient les entreprises et les produits respectueux de l'environnement. Cela prévaut tout particulièrement pour la génération Z, bien connue pour choisir des produits et des entreprises qui correspondent à ses valeurs – la durabilité demeurant un facteur crucial pour nombre d'entre eux.

Dans les débats autour de la durabilité et du respect de l'environnement, l'immobilier reste un secteur souvent négligé. Selon le World Green Building Council, ce secteur représenterait environ 40% de la consommation d'énergie et 36% des émissions de CO₂ au sein de l'UE. Par conséquent, les gouvernements s'intéressent de plus en plus au secteur immobilier, mettant en place de nouvelles politiques visant à favoriser les tendances émergentes en faveur d'une construction, d'une conception et de caractéristiques plus durables.

De par sa taille importante et sa contribution significative aux émissions de carbone, la durabilité en matière d'immobilier est primordiale pour un avenir plus vert. Fort heureusement, de nombreuses solutions sont déjà disponibles sur le marché.

Repenser l'avenir avec le développement durable – l'idée sous-jacente

Dans le monde actuel, on définit le développement durable de différentes manières. Une des définitions les plus connues est celle proposée par l'influent rapport Brundtland publié par les Nations unies:

[...] development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.
– Rapport Brundtland

Eu égard au volume considérable de ressources consommées et de gaz à effet de serre émis par le secteur du bâtiment, il apparaît clairement que l'état actuel de ce secteur ne répond pas aux critères énoncés dans la définition du développement durable mentionnée plus haut.

Construire plus vert ou comment l'immobilier peut-il être durable?

Afin que l'immobilier soit considéré comme durable, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Au nombre de ceux-ci, le choix des matériaux de construction s'avère crucial. L'utilisation de matériaux à faible teneur en carbone est une nécessité urgente, si l'on considère que le secteur du bâtiment et de la construction contribue actuellement à 37% des émissions mondiales de CO₂.

De plus, la conception des nouveaux bâtiments devrait se concentrer sur l'optimisation de la lumière naturelle et de la circulation de l'air, ainsi que sur la préservation des espaces verts. Ces mesures améliorent non seulement le bien-être et la santé des occupants, mais également l'efficacité énergétique du bâtiment.

We must start [...] rebuilding our cities around energy efficiency and human needs, rather than around the car and wasted energy.
– Jay Inslee, homme politique, avocat et économiste des États-Unis

En parallèle à la priorité accordée à l'efficacité énergétique, le type d'énergie utilisé en premier lieu revêt une importance significative. Les sources d'énergie renouvelables doivent figurer au premier plan pour réduire les émissions de CO₂ et assurer la durabilité des biens immobiliers. Pour y parvenir, il est par exemple possible de privilégier ou de moderniser les systèmes de chauffage en les remplaçant par des solutions plus propres alimentées par des sources renouvelables, telles que les pompes à chaleur, et d'installer des systèmes photovoltaïques sur les toits des bâtiments.

L'adoption de nouvelles technologies dans l'immobilier peut également avoir un effet symbiotique sur l'efficacité énergétique et l'utilisation des énergies renouvelables. La mise en œuvre de concepts de mobilité modernes, tels que l'intégration de stations de recharge pour les véhicules électriques et de solutions de covoiturage, en est une excellente illustration.

La combinaison de ces concepts facilite la transition vers les véhicules électriques pour les résidents mais a également un double impact sur le développement durable en réduisant le nombre total de véhicules nécessaires.

L'avenir de l'immobilier durable

À ce stade, l'article s'est concentré sur les raisons pour lesquelles la durabilité en matière d'immobilier est excellente pour l'environnement et le développement durable en général. Toutefois, outre ces aspects incontestablement souhaitables, l'immobilier durable offre également des opportunités attrayantes pour les investisseurs.

Ces dernières années, le nombre de particuliers et d'entreprises investissant dans l'immobilier durable a rapidement augmenté. Cette tendance n'a rien de surprenant lorsque l'on sait que certaines projections estiment la taille du marché des bâtiments écologiques à plus de 1,1 billion USD d'ici à 2032, avec un taux de croissance annuel moyen de 9,5% au cours de la période de prévision.

 

Prévisions de la taille du marché des bâtiments durables de 2022 à 2032 (en milliards USD)
Source: Precedence Research

En 2019, la Société financière internationale (IFC), membre du Groupe de la Banque mondiale, publiait un rapport approfondi sur l'immobilier vert, identifiant les bâtiments écologiques comme l'une des opportunités d'investissement les plus prometteuses de la décennie à venir, avec une prévision d'accélération de cette tendance d'ici à 2030.

En effet, selon une étude du World Green Building Council, compte tenu d'une période de retour sur investissement de seulement 3 à 5 ans, les bâtiments verts permettent de réaliser 25 à 35% d'économies d'énergie et jusqu'à 39% d'économies d'eau par rapport aux bâtiments conventionnels au cours de leur durée de vie. Ajoutons qu'un tiers des propriétaires de bâtiments écologiques et des promoteurs de projets déclarent que leurs “actifs verts” valent 10% de plus que les bâtiments traditionnels.

Il en résulte que les acheteurs et les investisseurs sont en droit d'attendre des factures de services d'utilité publique réduites, entraînant une augmentation du revenu net d'exploitation pour ces bâtiments et permettant ainsi des loyers jusqu'à 10% plus élevés, ainsi que des valeurs de revente supérieures par rapport aux bâtiments conventionnels.

Les initiatives gouvernementales en faveur du développement durable remodèlent l'immobilier suisse

La demande croissante en matière d’immobilier durable et le potentiel associé pour des retours sur investissement améliorés méritent certainement d'être pris en compte. Cependant, les politiques gouvernementales ont également un rôle important à jouer. Bien que les efforts des gouvernements pour lutter contre le réchauffement climatique restent insuffisants, cela ne signifie pas que rien n'est fait ou que l'impact est nul.

Tout récemment, en juin 2023, le peuple suisse a voté en faveur de la Loi sur le climat et l’innovation, qui renforce les initiatives existantes, avec l'objectif d'atteindre la neutralité climatique en Suisse d'ici à 2050. Un des aspects essentiels de cette loi réside dans la réduction de la consommation de combustibles fossiles, qui encourage le remplacement des systèmes de chauffage inefficaces par des solutions plus durables telles que les pompes à chaleur.

Les estimations indiquent que le chauffage représente environ 40% de la consommation d'énergie en Suisse et 25% des émissions de gaz à effet de serre. En conséquence, le remplacement des systèmes inefficaces qui dépendent des combustibles fossiles par des systèmes plus durables est essentiel pour atteindre les objectifs climatiques ambitieux de la planète. Afin de parvenir à ces objectifs, la loi sur le climat et l'innovation prévoit jusqu'à 200 millions CHF de fonds supplémentaires chaque année au cours de la prochaine décennie en faveur du développement et de l'adoption de technologies durables.

Ne pas tenir compte de ce changement de paradigme pourrait non seulement conduire à des pertes de rendement potentiel pour les investisseurs immobiliers, mais pourrait même leur faire perdre de l'argent si les gouvernements adoptaient des politiques contraignantes obligeant les bâtiments à respecter certaines normes de durabilité. Qui plus est, les bâtiments plus anciens se refusant à réduire leur empreinte carbone sont susceptibles de perdre de la valeur en l'espace de 5 ans seulement. Dès lors, profiter de cette tendance pourrait s'avérer impératif.

Conclusion

À première vue, la transition vers une meilleure durabilité dans le secteur de l'immobilier peut sembler onéreuse. Or, la réalité révèle que les investisseurs surestiment souvent les coûts de transition et négligent les coûts d'opportunité inhérents à la non-prise en compte de cette tendance. Certaines études montrent que les dépenses liées aux bâtiments durables ne sont en moyenne supérieures que de 2% à celles de leurs équivalents non verts – et ce sans tenir compte des subventions potentielles, ni des loyers et des valeurs immobilières plus élevés associés à l'immobilier durable.

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