Ne vous attardez pas sur le passé: L'approche moderne de l'investissement immobilier

“Les propriétaires s'enrichissent dans leur sommeil sans travailler.” - John Stuart Mill

Depuis toujours, l'immobilier est un moyen de se constituer et de pérenniser un patrimoine. Au cours des 15 dernières années, l'indice SXI Real Estate® Broad Total Return (SREAL) a surperformé le Swiss All Share Index Total Return (SSIRT) affichant une volatilité quasiment inférieure de moitié (7,89% contre 12,92%). Par ailleurs, l'immobilier est l'un des rares actifs que les familles aisées se transmettent au fil des générations. Qui plus est, contrairement au bitcoin, il s'agit d'un actif tangible avec une valeur intrinsèque.

Performance de l'immobilier suisse comparée à celle du marché des actions
Source: SIX Group

Si vous ne possédez pas encore de biens immobiliers ou si vous cherchez à constituer votre portefeuille immobilier, il n’est pas trop tard pour se lancer. Pour autant, les techniques standard d'investissement dans l'immobilier n'ont-elles pas fait leur temps?

Bien que les FPI aient l'avantage de fournir une source de revenu stable et de permettre aux investisseurs d'acheter et de vendre facilement leurs participations sur une bourse publique, comme tout actif coté en bourse, les FPI sont sujets à la volatilité boursière journalière et se concentrent principalement sur la fourniture d'un flux de revenu régulier plutôt que sur le rendement de l'accumulation de capital.

À contrario, la propriété directe, deuxième forme la plus courante d'investissement immobilier, vous permet un contrôle total de la gestion de votre investissement. Vous pouvez, par exemple, choisir l'emplacement, le marché cible, le calendrier et l'objectif de l'investissement: revenu locatif ou accumulation de capital.

Tout le monde ne dispose cependant pas du capital nécessaire pour acheter directement des biens immobiliers. Un nombre encore plus restreint de personnes au capital nécessaire pour diversifier ses placements dans plusieurs propriétés. Le risque se trouve ainsi concentré et la diversification limitée. Sans compter que la gestion immobilière demande beaucoup de temps et d'énergie; les locataires difficiles sont éreintants! Certes, ces tâches peuvent être externalisées, mais vous ne pouvez pas échapper aux échéances des prêts hypothécaires et des primes d'assurance.

En parlant d'option d'investissement moderne, la stratégie de rénover des maisons présente de nombreux avantages de la propriété directe, mais avec une meilleure liquidité. Ici, l'objectif est d'identifier les biens immobiliers sur des marchés offrant des perspectives d'accumulation rapide de capital. C'est la stratégie classique “acheter bas et vendre haut.” La rapidité est essentielle pour réduire votre exposition aux remboursements des échéances du prêt, des primes d'assurance et d'autres dépenses, ce qui crée un risque important pour les flippers de maisons de se retrouver en difficulté lorsque l'accumulation de capital attendue ne se produit pas et qu'ils sont incapables de se retirer rapidement ou contraints de se retirer avec une perte globale.

Ressources Complémentaires:

5 façons d'investir dans l'immobilier en Suisse

Heureusement, dans le marché actuel, il existe une alternative.

Société immobilière

Cette formule ressemble à la propriété directe, sauf que les investisseurs achètent une part d'une société à responsabilité limitée (spécialement créée pour investir dans l'immobilier) ou un projet géré par cette société. Mais en quoi cette option est-elle meilleure que les solutions traditionnelles?

1. Une responsabilité juridique réduite

La propriété directe peut exposer votre patrimoine à des procédures judiciaires de la part de locataires ou de créanciers cherchant à recouvrer leurs créances. Investir dans une société à responsabilité limitée réduit votre exposition potentielle et transfère également les éventuels casse-tête juridiques à la société.

2. Une entreprise entièrement fonctionnelle

Qui plus est, avec tous les tracas qu'elle comporte, la gestion immobilière est généralement externalisée par l'entreprise. Imaginez: vous êtes copropriétaire d'un bien immobilier sans avoir besoin de gérer les services de nettoyage, de restauration et de conciergerie.

3. Aucun entretien de la propriété

Les entreprises immobilières jouissent également d'une portée et d'une expertise qui leur permettent de rendre l'entretien des propriétés plus facile et plus efficace. Ainsi, elles peuvent nouer des relations avec des prestataires de services d'entretien ou même employer du personnel d'entretien. De surcroît, elles peuvent mieux planifier les coûts d'entretien futurs connus et puiser dans une réserve de loyer plus importante.

En tant qu'investisseur individuel, chaque problème d'entretien sera un casse-tête unique vous obligeant à solliciter plusieurs corps de métier. Certains investisseurs directs risquent même d'essayer de régler eux-mêmes les problèmes d'entretien. Pensez donc au temps perdu! Vous devriez essayer de prévoir à l'avance les problèmes d'entretien - certains conseillent de mettre de côté 50% du loyer voire 1% de la valeur du bien chaque année.

4. Pas de gestion des locataires difficiles

Dans le même ordre d'idées, vous n'aurez pas non plus à faire face à des locataires difficiles comme c'est le cas pour la plupart des propriétaires à un moment ou à un autre. Cela peut inclure des locataires qui ne règlent plus leur loyer, des propriétés endommagées, ou encore des locataires qui refusent de partir.

5. Un seuil d'entrée abaissé

À moins de disposer d'une petite fortune, créer un portefeuille diversifié de propriétés dans des emplacements de premier choix est un défi. Les investisseurs commenceront pour la plupart avec une seule propriété et un gros emprunt. En revanche, en investissant dans une société immobilière, vous ajoutez votre capital à une grande réserve de capitaux provenant d'autres investisseurs partageant les mêmes idées. Ainsi, au lieu d'investir dans une seule propriété, la société peut investir dans un portefeuille immobilier. Elle pourra également obtenir de meilleures conditions financières de la banque par rapport à un investisseur individuel.

6. Meilleure trésorerie

Les charges immobilières surviennent souvent de manière inattendue et sont onéreuses, comme un dégât des eaux ou le remplacement d'une salle de bains. Hormis si vous mettez une partie du loyer de côté chaque mois, vous risquez facilement d'avoir des problèmes de trésorerie en tant qu'investisseur individuel. Mais si vous investissez dans une société immobilière disposant d'un portefeuille de propriétés, la probabilité que toutes les propriétés aient besoin de réparations en même temps est faible, et vous pourrez puiser dans une réserve de loyers, entraînant un moindre risque de liquidité.

Et tout cela sans tenir compte des avantages liés aux déductions fiscales dont vous bénéficiez dans certains cas. Incroyable, non?

Le Bijou est une alternative

Nous sommes une entreprise immobilière suisse qui a créé une activité de location de luxe en concurrence avec les grands hôtels. Notre atout concurrentiel réside dans notre utilisation des dernières technologies immobilières, notamment les enregistrements sans contact, la tarification dynamique, les équipements intelligents et les chambres modulaires. Tout ceci ajoute à l'aura du luxe et élimine les coûts initiaux et permanents liés à l'emploi de personnel hôtelier.

Nous ciblons les grandes fortunes sur les marchés de la location à court et à long terme et l'accueil d'événements d'entreprise. Nous pouvons ainsi générer des rendements supérieurs à ceux des locations ordinaires, grâce à des flux de revenus provenant de plusieurs sources. En cas de crise du marché, le risque est faible et la résilience élevée, même dans les pires scénarios, comme celui d'une pandémie.

“Le succès a donné raison à Le Bijou: des taux de rentabilité dont les hôtels classiques et les autres sociétés ne peuvent que rêver.” – Neue Zürcher Zeitung

Nos projets de développements sont localisés là où veulent être les locataires et les clients - au cœur de la ville. En vous associant à Le Bijou, vous avez la possibilité de choisir d'investir sur un site inégalé dans la capitale suisse, à savoir Schauplatzgasse, à Berne, mais également aux portes de l'adresse la plus exclusive de Zurich, Bahnhofstrasse, et bien plus encore.

Si les investissements immobiliers directs sont quasi illiquides et prennent plus de temps à être vendus, Le Bijou est une exception. Grâce à notre partenariat avec Moonshot, un réseau d'investisseurs suisse spécialisé dans les investissements alternatifs, nous vous aidons à vendre vos biens sur le marché secondaire.

De surcroît, grâce à cette même synergie avec Moonshot, nous offrons jusqu'à 50% de capital sans intérêt par l'intermédiaire de notre partenaire Moonshot comme prime de fidélité pour les investisseurs. Pourquoi est-ce important? Prenons un exemple simple: disons que vous avez investi 150'000 CHF dans l'immobilier en plaçant 100'000 CHF de votre propre argent et en empruntant les 50'000 CHF restants via le capital sans intérêt de 50%. En admettant un rendement annuel de 10%, votre investissement passerait à 165'000 CHF en une seule année. Une fois les 50’000 CHF que vous avez empruntés remboursés, il vous resterait 115’000 CHF, soit une rentabilité de 15% sur votre investissement. À l'inverse, le même investissement de 100'000 CHF sans effet de levier ne vous rapporterait que 10%, soit 50% de moins que dans l'exemple précité.

Investir dans l'immobilier peut être plus facile que ce à quoi vous pensez. Alors ne vous contentez pas des anciennes migraines de l'investissement immobilier direct. Au 21e siècle, les sociétés immobilières facilitent non seulement l'investissement et la maintenance des biens immobiliers, mais elles proposent également une diversification accrue et des rentabilités supérieures à celles que vous pourriez obtenir par vos propres moyens.