5 façons d'investir dans l'immobilier en Suisse

Au cours des dernières années, un nouveau terme est apparu, décrivant un segment distinct de la population entre les classes supérieure et moyenne. La "classe moyenne" (mass affluent), selon les chiffres, décrit les personnes qui travaillent dur, gagnent plus de 75’000 CHF et détiennent entre 100’000 CHF et 1’000’000 CHF d'actifs investissables. Parmi les autres caractéristiques de la classe moyenne, mentionnons qu'elle est financièrement avisée et déjà habituée à se diversifier. Sur le plan financier, 70% de la classe moyenne investit activement. Toutefois, actuellement, à peine 5% de leurs actifs investissables sont dans l'immobilier, contre 11% pour les allocations des particuliers fortunés dans la même classe d'actifs.

Comparaison de l'allocation de portefeuille de la classe moyenne
et des particuliers fortunés (HNWI)

Si vous appartenez à la section de la population désignée par le terme "classe moyenne", vous disposez probablement des moyens d'investir dans l'immobilier, mais vous ne savez pas exactement où ni comment le faire. Grâce à différents moyens, vous pouvez diversifier davantage votre portefeuille, accroître votre richesse et vous développer dans l'immobilier. Découvrons cinq options d'investissement immobilier que vous n'avez peut-être pas envisagées.

1. Location à court terme

La "location à court terme" est devenue une expression à la mode au cours de la dernière décennie et décrit les propriétés meublées louées pour des séjours temporaires. Airbnb et Vrbo sont largement responsables de l'ascension fulgurante des locations à court terme, bien que le concept existe depuis un certain temps.

Parmi les avantages, citons une barrière à l'entrée relativement faible et la possibilité de réaliser des rendements supérieurs à ceux d'une location à long terme, qui est une autre option d'investissement dont nous parlerons. En revanche, les inconvénients sont que les gouvernements ou organisations locales, même à un niveau subtil, comme votre assemblée de propriétaires (syndic), peuvent avoir des lois ou des restrictions sur les locations à court terme, puisque les gens vont et viennent régulièrement.

2. Locations à long terme

Nous avons fait allusion aux locations à long terme, une excellente option pour les investisseurs qui privilégient une méthode moins volatile pour louer une propriété. Trouver un locataire à long terme est intéressant pour la stabilité offerte. Les revenus mensuels sont certes fixes, mais il s'agit d'un montant sur lequel vous pouvez compter. Vous pouvez également filtrer les locataires au lieu d'ouvrir votre propriété à celui qui réserve pour une nuitée.

Ce n'est pas sans raison que l'exploitation d'une location à long terme est la méthode de location la plus populaire et la plus omniprésente. Le Bureau américain des statistiques du travail a publié les données d'une enquête menée en 2022, indiquant que 59,6% des baux ont une durée de 12 mois, 31,8% des baux sont mensuels et 8,6% ont une autre durée. En Suisse, on estime qu'à partir de 2022, 60% des logements seront loués. Ce n'est pas pour rien que cette option d'investissement est populaire.

Mais il y a du bon et du mauvais, surtout pour les locations à long terme. De nombreux avantages peuvent aussi être des inconvénients. Ainsi, un investissement à taux fixe peut aussi être un inconvénient car il est sensible aux variations de l'inflation. En général, les locations à long terme sont moins flexibles face aux hausses de prix.

Il est capital de trouver les bons locataires; passez-les au crible avec soin. Ceux-ci peuvent avoir un impact sur votre vie quotidienne, mais leur gestion de la propriété peut également vous affecter lors de leur départ. En général, les locations à long terme ont des coûts de renouvellement plus élevés car, à moins que le locataire n'en prenne bien soin, la propriété peut être négligée. Et une longue période peut s'écouler avant que vous, le propriétaire, puissiez intervenir et évaluer les dégâts. Avec une location à court terme, une équipe d'entretien nettoie généralement la propriété tous les quelques jours.

3. Transformation de propriétés

Beaucoup ont probablement assisté à des émissions de TV où des logements vétustes sont transformés en maisons glamour. Même si ces émissions ont tendance à dramatiser pour les téléspectateurs, la réalité est que le temps, l'argent, la planification, la logistique et les fournitures ont déjà énormément pesé dans la préparation de la maison. Les producteurs ne risquent pas tout.

En tant qu'investisseur immobilier, vous devez évaluer les risques que comporte la transformation d'une propriété. Il s'agit d'une option viable pour la classe moyenne car elle nécessite un investissement initial plus important qu'une maison clé en main. La main d'œuvre et les fournitures nécessaires à la transformation d'une propriété exigent un capital important. Vous ne vous contentez pas d'acheter une propriété, vous la rénovez. Une bonne règle de base pour les investisseurs immobiliers est de ne pas payer plus de 70% de la valeur après réparation d'une propriété (VAR), moins le coût de la rénovation. C'est ce que l'on appelle la règle des 70%.

Le risque est significatif, par exemple si vous sous-estimez le coût du projet ou si le marché se dégrade. Bien sûr, vous voulez acheter bas et vendre haut. Dans certains cas, vous pouvez transformer le logement en propriété locative comme plan de secours, mais si vous avez déjà investi une somme considérable pour améliorer son état, il vous faudra beaucoup plus de temps pour récupérer votre investissement.

Comme vous pouvez le constater, la transformation d'une propriété n'est pas aussi éblouissante que dans certaines émissions de télévision. Prévoyez toujours un planninget calculez les coûts au préalable afin d'être bien informé au moment de prendre vos décisions.

4. Les sociétés civiles de placement immobilier ("SCPI")

Les SCPI existent depuis les années 1960 et leur concept de base repose sur le fait que les investisseurs mutualisent leurs capitaux pour dégager un revenu régulier en détenant et, dans la plupart des cas, en exploitant simultanément des biens immobiliers productifs de revenus. Ces titres se négocient comme des actions sur les principales bourses. Le potentiel de rendement de la plupart des SCPI est élevé, puisqu'ils distribuent au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires - c'est-à-dire s'ils veulent être considérés comme des titres. Le souci, c'est que les SCPI doivent continuer à verser ces 90%, quelles que soient les variations du cours de l’action.

Compte tenu de ces versements et de leur qualification en tant que titres, les SCPI bénéficient d'avantages fiscaux particuliers. Bien qu'ils soient structurés comme des sociétés, les SCPI ne sont pas imposés au niveau de l'entité, de sorte que les investisseurs évitent une double taxation des dividendes. Le rendement moyen d'un dividende est deux fois supérieur à celui d’une action ordinaire et est payé par le particulier à son taux marginal d'imposition le plus élevé.

D'autres inconvénients existent, comme le fait que les SCPI sont soumises à des frais fluctuants et à la volatilité du marché; les investisseurs ne peuvent pas utiliser les amortissements et les dépréciations pour contrebalancer les impôts; et la plupart des SCPI ne sont pas diversifiées, mais se concentrent plutôt sur des catégories de propriétés spécifiques.

Un autre inconvénient est que les SCPIs n'existent pas en tant que tels sur le marché suisse. En revanche, il existe de nombreux fonds (principalement des fonds communs de placement et des ETF) qui imitent l'effet des SCPIs et qui sont cotés sur le SIX.

Ressources Complémentaires:

5. Investissements immobiliers alternatifs, comme Le Bijou

La classe moyenne peut aussi choisir des options d'investissement immobilier alternatives, comme Le Bijou, qui capitalise sur les inefficacités de l'industrie hôtelière et crée des voies lucratives pour les investisseurs immobiliers. Le parapluie opérationnel englobe trois principales branches d'activité: une alternative aux hôtels, des locations résidentielles à forte marge et des lieux d'événements.

Entre autres avantages, citons l'absence de plafonnement des loyers (une différence flagrante par rapport aux locations traditionnelles, assujetties au droit du bail) et l'absence de loyers impayés, puisque Le Bijou peut s'adapter aux nouvelles tendances: à savoir, les particuliers fortunés à la recherche de séjours de courte durée.

Fidèle à son adaptation rapide, Le Bijou s'appuie sur la technologie pour procéder à des ajustements quotidiens du marché. Ses flux de revenus diversifiés, ses emplacements de choix et son automatisation contribuent à augmenter ses performances. Comme indiqué précédemment, tout investissement comporte un risque, il est donc important de faire preuve de diligence raisonnable avant d'investir. Le fait est que certaines alternatives incroyables à l'investissement immobilier classique valent certainement la peine d'être prises en considération lorsque vous décidez où et comment investir dans l'immobilier.

Pour conclure, il n'est pas nécessaire pour investir dans l'immobilier de disposer d'un capital exorbitant. Il vous suffit de parcourir les options disponibles aujourd'hui et de considérer celles moins connues, comme Le Bijou. Si vous appartenez à la catégorie des investisseurs aisés, réfléchissez à vos objectifs: créer des flux de revenus passifs ou diversifier votre portefeuille? Ou peut-être avez-vous simplement pour objectif général d'accroître votre patrimoine? Quels que soient vos objectifs individuels, pesez les avantages et les inconvénients de chaque option d'investissement, puis prenez une décision en fonction de votre situation.